我國商業銀行房地產信貸風險研究
銀行分析
作者：鍾鋒
【摘要】近幾年來，我國房地產市場呈現出一片繁榮景象，房地產價格更是一路高漲。在利潤的驅使下，我國商業銀行迅速擴大房地產信貸業務規模，無論是對房地產開發企業還是個人購房者，積極發放房地產信貸資金，增加自身房地產信貸業務量成為了各商業銀行的業務重點。然而，在大力發展房地產信貸業務的同時，商業銀行更加應該重視對房地產信貸風險的監測和控製，尤其是在國家不斷出台政策，態度堅決的對房地產業進行調控的形勢下，房地產企業資金鏈緊張，堅挺的房價開始鬆動，都向商業銀行發出了房地產信貸風險的危險預警。本文以A銀行廣州分行為例分析了房地產信貸的規模和結構風險，並提出風險防範建議，以期對我國銀行業的穩定經營提供有益參考。
【關鍵詞】商業銀行房地產信貸風險管理
從2010年年開始，我國政府為了抑製通貨膨脹，轉變經濟增長模式，出台了一係列遏製房價過快增長的房地產調控措施。在政府持續調控房地產市場的背景下，我國房地產市場出現了房企資金流動性不足、“金九銀十”交易量顯著下降、部分城市房價同比增長下降等情況。房地產行業是資金密集型產業，其開發建設過程中需要大量的資金支持，在我國房地產融資體係尚不健全的背景下，商業銀行成為房地產行業融資的主要渠道。中國房地產金融市場依然是信貸主導的格局，房地產開發貸款和個人按揭貸款，占全部開發資金來源的30%，如果加上定金及預收款中可能存在的個人綜合消費貸款，自籌資金中可能存在的信托和理財融資，預計銀行融資占全部開發資金的60%～70%，占比較高。房地產信貸資金的不良貸款率在銀行分行業不良貸款率中居於前位，2010年銀監會在其發布的年報中公布，按照不良貸款餘額排名房地產業不良貸款餘額僅少於製造業、批發和零售業，位居第三。可見，在後金融危機時代以及我國政府大力調控房地產市場的背景下，商業銀行的房地產信貸所麵臨的風險是非常大的。因此，加強對商業銀行房地產信貸風險管理的研究，改進和提升商業銀行識別、衡量、監測和控製房貸風險的手段和能力，對於提升商業銀行的風險管理水平，保障商業銀行的資產安全，促進國民經濟的健康穩步發展是十分重要的。下文將以A銀行廣州分行為例對房地產貸款風險進行詳細分析。
一、A銀行廣州分行貸款總量分析
截至2012年7月末，根據支行上報及A銀行廣州市分行對外報表數據顯示，全行對公房地產貸款共240.94億元，占比17.8%。A銀行廣州分行2008年至2011年對公房地產類貸款迅速增長，貸款餘額從95.45億元增至310.39億元，增幅約225%，遠超總貸款增長速度（65%）。房地產貸款占比也一路攀升，從13.3%增至26.1%，直至本年度才開始回落。根據統計及普查結果，截至2012年7月末，全轄貸款餘額1，349.9億元，對公房地產投向貸款餘額為261.27億元，占比19.4%，較年初減少約47億元，主要原因是統計校準、到期收回、延期放款等原因。
A銀行廣州分行對公房地產貸款餘額261.27億元，遠超同業平均值，事實上，銀行隱性房地產在房地產企業改頭換麵各出其謀承貸後，實際數據遠遠不止20.33億元。若再考慮50億房地產信托投資，以及代銷的13億房地產企業理財產品，以及隱性的房地產企業用款的信托或理財投資，則A銀行廣州市分行房地產行業授信集中度占比嚴重超標，行業集中度風險非常突出，亟須通過考核導向等一係列措施控製房地產貸款總量的增長，化解係統性風險。