高校房產管理及其成本效益分析
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作者：陳憲 胡飛燕 周亮
【摘要】本文以中部某高校為例，從學生公寓、教師公寓、教師周轉住房、已售住房和公用房等側麵，分別介紹了不同的房產管理方法，就學生公寓和教師公寓建設分別提出了銀行貸款法和高校建房抵押金法兩種融資方法，並對該校房產資源管理進行了成本效益分析。結果表明，該校房產資源平均每平方米建築麵積房租淨收益約為20元。全國2442所普通高校若按本文所介紹的方法推廣，可獲得大約162億元的房產資源收益。
【關鍵詞】高校房產成本效益
一、問題的提出
2004年教育部出台了《普通高等學校基本基本辦學條件指標（試行）》，加大了政府、社會和高校自身對基本建設投入，使辦學條件大大改善。2012年，我國2442所普通高等學校校舍總建築麵積達81060萬平方米。按教育部統計口徑，高校校舍建築麵積一般分為教學科研輔助用房、行政辦公用房、生活用房、教工住宅和其他用房五個類別進行歸類統計，前四類約占總校舍建築麵積的97%以上。而目前絕大多數高校房屋租金都沒有進行合理收繳，普遍存在管理不計成本，房產資源效益發揮不好，存在資源浪費等明顯弊端，無形造成國有資產流失。
按照目前高校實際，高校校舍一般分為學生公寓、教師公寓、已售住房和公用房四塊進行管理。學生公寓因高校實行後勤社會化後基本上實行了公司化管理模式，而教師公寓、已售住房和公用房都是由高校內相關職能部門管理。高校房產管理應該從節約成本上下功夫，使高校房產資源效益最大化。本文以地處中部省份某高校為例，對其房產管理成本及其效益進行測算分析。該高校擁有房產資源總量建築麵積為190萬平方米，其中學生公寓48萬平方米，教師公寓10萬平方米，已售住房43萬平方米，公用房89萬平方米。
二、學生公寓管理及其成本效益
（一）管理與建設：改變學生公寓社會化投資管理模式
我國在高校擴招後，采取了一係列措施促使高校後勤社會化，其初衷是建立與後勤專業化、市場化的企業化運行機製，最大限度優化資源配置，降低經營成本。由於我國的國情不同，政府一方麵希望引入社會資金建設學生公寓，而政府有關部門因維穩的需要又規定學生公寓住宿費不能與市場同步漲價，再加上學生思想政治工作的特殊性，造成社會資本介入因利潤不足而失敗的種種案例。
建設學生公寓是政府和高校本身的責任，如果一所學校連學生住的地方都沒有資金建設，還辦什麼大學呢？實際上，絕大多數高校後勤社會化是一種不徹底的社會化，後勤集團仍然是高校自己的後勤集團，人、財、物都是高校掌管，是一種偽“獨立核算、自負盈虧，自我發展，自我約束”的後勤實體管理製度。既然高校學生公寓建設與管理走社會化路徑行不通，就應該將學生公寓納入學校房產資源統一管理。采取政府補貼資金、銀行優惠貸款資金、社會捐助資金和高校自有資金等多種籌資模式建設學生公寓，學校按國家政策標準收取一定的住宿費，以彌補學生公寓建設成本和學生公寓維修資金。
（二）成本效益分析
該高校自1999年擴招以來，利用後勤社會化管理建設模式共新建學生公寓34萬平方米，舊式學生公寓約10萬平方米，共78棟。新老學生公寓統一納入該校後勤集團物業管理。
建設成本：新建學生公寓成本為4.3億，舊式學生公寓折舊後成本為0.2億，管理人員成本為每年350萬元，維修費用150萬元，新建學生公寓4.3億元全部采取商業銀行貸款，貸款利率為6.55%，每年財務費用約2810萬。
收益：容納5萬學生住宿，每人平均住宿費1200元，共計收益6000萬元。目前34萬平方米的房屋價值約為6.8億，房屋產權歸學校所有。