芻議房地產企業資本結構的安排和其對財務稅收的影響
稅務籌劃
作者：潘利勇
摘要：文章分析了房地產企業資本結構的安排，探析了房地產企業資本結構安排對財務稅收的影響，並提出了優化房地產資本結構安排的有效措施，以供參考。
關鍵詞：房地產企業 資本結構 財務稅收 影響
房地產企業是一個高風險、高投入的行業，其經營特點表現為：開發產品的商品性、開發經營的計劃性、開發經營業務的複雜性以及建設的多樣性、投資數額大以及建設周期長、高風險性等。資本結構安排的合理性直接關係到房地產企業發展，如何安排資本結構，已經成為現代房地產企業和社會各界廣泛關注的焦點。
一、房地產企業資本結構的安排
（一）投資階段的資本結構安排
房地產企業在投資階段，股東必須考慮注冊多少資本，通常狀況下，在投資房地產時，需要一個資金預測數（通過分析該區域樓麵地價的實際狀況，能夠預測出容積率為多少、單位造價為多少、土地成本為多少，進而推算出建造總成本），基於此科學的確定投資額度。如果房地產企業注冊資本相對較少，但是負債過多，將會導致出現債資比例不協調、資本弱化等問題，盡管負債的利息，隻要其利率低於財稅部門的標準即可進行稅前扣除，但是依然存在涉稅風險問題。此外，投資者中涉及到股權轉讓、分紅時應該承擔個人所得稅問題，因此房地產投資者多為法人實體，這樣能夠起到緩衝資金的作用。
（二）購地、開工以及預售階段的資本結構安排
房地產企業在購地、開工以及預售階段時，特別是預售達不到預期標準時，房地產企業的資金會非常緊張，例如，工程款的支付、稅費的繳納、利息的支付等，都會壓得房地產企業喘不過氣來，如果投資者沒有足夠的資金作為支出，很有可能會外借高利貸，這對於房地產企業的發展是非常不利的。由此可見，如果房地產企業沒有足夠的經營活動現金流，不能夠支撐龐大的財務支出費用，後果將會非常嚴重，這也是房地產商頻頻跑路的主要原因之一。因此，房地產企業應該合理的安排購地、開工以及預售階段的資金，一方麵應該積極的和建築公司進行協商，盡可能的延緩付款時間；另一方麵積極的采取措施，轉變傳統的營銷方式，通過降低或者其他方式加快資金的回流。此外，2008年的金融海嘯，政府為了緩解金融危機帶來的影響，發行了大量的貨幣，許多企業家紛紛加入房地產領域，但是許多企業家並不能夠及時的處理資產，保持企業資本結構的合理性，導致企業陷入了資金困境，由此可見，合理的資本結構對房地產企業的重要性。
（三）竣工以及銷售階段的資本結構安排
房地產企業在項目竣工以及銷售階段，首先應該確定竣工的時間點，在形式上判斷項目竣工的標準包括：其一，開發產品已經獲得了初始產權證明；其二，房地產開發企業建造、開發的產品在質量方麵，通過驗收並合格，或者是辦理了會計決算手續和竣工備案手續；其三，開發產品已經正式投入使用；其四，開發產品完工證明資料已經報房地產管理部門備案。由於房地產開發項目已經竣工，先前所掛的大量預收賬款應該當做收入處理，此時可以進行單位成本、竣工總成本的計算，同時不能夠忘了以前預計毛利率和實際毛利率的差，如果預計毛利率小於實際毛利率，該部分應該作為納稅調增事項進行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項，財務管理人員應該做到心中有數。通常狀況下，如果房地產企業的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財務狀況將會發生快速好轉，資本結構也逐漸的趨於合理。
（四）股權撤回以及投資分紅階段的資本結構安排
房地產企業在股權撤回以及投資分紅階段，一個房地產企業可能有多個投資者，當資金流足夠並且經濟效益好，但是投資企業的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業沒有再投資的意願時，可以采取分紅的方式，改善投資企業的財務狀況，對於上述狀況，企業領導層與財務人員必須做到心中有數。