以房養老的國際經驗及借鑒
科學理論
作者：張敏 黃英
摘 要：隨著我國人口老齡化的發展，傳統養老模式的不足和社會統籌養老金缺口的增大使得探索新的養老模式成為了擺在我們麵前的急迫問題。以房養老是一種新型養老資金來源途徑，本文在借鑒美國以房養老成功經驗的基礎上提出了我國推行以房養老的建議。
關鍵詞：以房養老；經驗；借鑒
隨著我國社會老齡化程度的加劇，傳統養老方式遭到嚴重挑戰，我國的傳統養老保障體製和社會需求存在巨大的差距。如何在傳統養老模式以外尋找新的養老模式成為了擺在我們麵前的問題。根據國務院《關於加快發展養老服務業的若幹意見》的精神，我國2014年在北京、上海、廣州、武漢四個城市試點以房養老。
一、以房養老概述
狹義的以房養老又稱住房反向抵押貸款，是指擁有獨立產權的房屋所有人將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，相關機構在對房屋所有人的年齡、房屋剩餘價值、房屋所有人預期壽命等因素綜合評估的基礎上綜合計算，發放養老金給房屋所有人，房屋所有人去世後，金融機構取得房屋所有權對房屋進行處置。以房養老滿足了“住房富有、現金窮人”的老年人的生活需要，對於緩解老年人的經濟貧困起到了一定的作用。
二、“以房養老”的美國模式
以房養老起源於荷蘭，美國是以房養老發展最成熟的國家。美國早在20世紀60年代就開始試水以房養老， 20世紀80年代美國一家位於新澤西州勞瑞山的銀行創立了“倒按揭”貸款模式，直到1987年以房養老在美國才取得了實質性的發展。美國以房養老模式主要有三種，第一種是房屋價值轉化抵押（HECM）。第二種是房屋保管者（Home Keeper），主要適用於擁有中等價值的房產借款者。第三種是財務自由計劃（Financial Freedom），主要適用於高檔房產持有人，此模式根據客戶的不同而有一定的差異性，類似於一種理財產品。這種方式的優點在於貸款申請人可以與貸款發放機構共享房屋增值收益，但是貸款發放機構往往要求保留房屋價值的25%-30%作為償還貸款的保證。
HECM是美國適用範圍最廣泛、規模最大最重要的貸款品種。在美國各州都可以申請，占到美國以房養老95%以上的市場份額。下麵著重介紹HECM的相關知識。
1.申請者條件要求
在美國凡是62歲以上擁有獨立產權房屋的老人都可以向相關機構申請雙方簽署抵押貸款協議。谘詢機構是經過美國政府批準並與反向抵押貸款保持獨立關係的機構，負責向申請人詳細介紹住房反向抵押貸款的益處和弊端，其他養老方式的選擇、對申請人財務及生活的影響，保證潛在的申請人在得知全部信息的基礎上綜合衡量自己的決定，這樣就可以保證申請老人獲得準確的信息。
2.貸款額度及貸款發放、償還方式
貸款的額度要受到多方麵因素的影響，如借款人的年齡、申請時市場利率、房屋評估價值。房屋評估價值越高可貸金額越高，貸款額度也因房屋所在地的不同而有所不同。總體來說貸款額度不能高於房產評估價值。HECM在貸款的發放和償還問題上也允許申請人靈活選擇。申請人既可以根據自身意願選擇一次性全部領取，或者在一定時間段內分次領取，還可以在一個信用額度內按需要靈活領取，這樣給予了貸款申請者更多自由選擇權。