徐保滿
房地產業的發展與興旺，離不開金融業的參與和支持，然而，這種支持是通過房地產金融製度係統的整體運作來實現的。金融業對房地產經濟發展的影響力度取決於房地產金融係統運作的有效性。
一、我國房地產金融製度的非均衡狀態
我國房地產金融製度係統的建立為對房地產業的發展已做出積極的貢獻：擴大了個人住房信貸迅速推動了房屋銷售和房地產需求；投入了大量的貸款直接支持了房地產開發投資。然而任何製度都有隨著社會、經濟環境的變化而不斷的完善和創新的需要。房地產業迅猛發展及帶動金融業不斷增長的形勢，對我國的房地產金融製度安排已產生了新的需求，根據製度經濟學理論分析：當人們在既定的製度安排和製度結構下處於一種滿意狀態，不具有改變現狀的動機或力量，製度從總體上看處於邊際效用等於邊際成本的狀態。這是一種製度均衡的狀態。當人們處於對現有製度不滿時，具有改進現有製度安排以獲取利益的動機和狀態時製度處於非均衡狀態。
從目前情況來看，我國房地產金融製度正處於製度非均衡狀態。已呈現房地產製度係統運作有效性偏低的狀態；如2004年後各大城市房地產價格增幅過快、房地產信貸投資效率偏低，經國家實施宏觀調控政策後，全國商品房空置仍為9695萬平方米等現象、在目前國內銀行房地產規模高達2萬多億元的情況下，房地產金融製度係統運作有效性偏低，將對國家金融安全運行帶來隱患。
我國房地產金融製度係統運作有效性偏低的原因在於房地產金融製度已出現非均衡狀態：
（一）多元化的融資市場格局尚未建立
目前我國由於房地產金融製度安排上的缺陷，房地產金融市場以債權融資為主，股權融資比例較少，其融資格局較單一，據統計估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自銀行。雖然四大國有商業銀行控製和支配了占全社會金融資產總量的70%左右的信貸資金，具有開拓個人抵押業務的積極動力，但是，國有商業銀行資產質量差，風險控製能力低下，激勵機製扭曲，其股本收益率、資產收益率、人均創利水平、非利息收益率、營業收益率和風險度量等多項指標偏低。在現有融資渠道單一的情況下，房地產企業開發項目資金70%以上來自國有商業銀行貸款，這種融資格局使我國房地產金融存在四大問題：房地產企業對銀行的高度依賴，致使房地產投資風險集中於銀行；土地儲備製度不完善，土地儲備貸款存在風險；個人住房消費貸款的發展可能存在違約風險；商業銀行本身存在不規範的問題。
隨著我國經濟體製改革的不斷深入，房地產金融市場製度也應得到完善，單一的融資格局也應隨之發生變化，除國有銀行作為融資主體外，還應有多種形式的融資主體和融資工具介入市場的發展。我國房地產經濟的發展已產生了提供多元化房地產金融市場製度的需求。
目前在國外成熟的房地產融資體製都呈多元化狀態，房地產開發和經營的融資不僅有債券融資和股權融資兩種基本形式，而且在債券和股權融資市場以外，還存在著發達的證券化二級市場。人們還可通過信托基金、債券、養老金等融資模式，進行房地產融資，而我國尚處於探索階段。這種金融市場製度的失衡在一定程度上製約了房地產經濟的發展。
（二）房地產資產負債結構失衡
我國目前房地產金融製度安排的效率主要通過房地產金融係統的資產負債業務的均衡與協調來予以體現。目前國有商業銀行的房地產的資產負債結構已顯露出非均衡狀態，據統計：我國房地產金融負債業務中存款占90%以上，而通過證券進行的籌資不足10%。這種負債結構缺少長期資金的穩定性；在房地產金融資產業務中商業銀行受趨利因素影響存在房地產信貸資金超負債量經營，尤其是經營性房地產貸款業務，挪用其他信貸資金實行超負荷運轉的現象在全國較為普遍。我國房地產金融機構信貸投資內容主要有：含政策性的房改貸款（包括個人公積金貸款和企業的政策性修建房）和經營性房地產貸款（主要用第三產業房屋和住宅商品房建設），由於政策性房地產貸款在期限和利率方麵都有所優惠，發放這類貸款銀行獲利水平較低，而經營性房地產貸款中的第三產業用房建設項目預期的創利水平較高，銀行在進行房地產信貸投資中存在著利益驅動因素，加上中央銀行對投資結構監控不嚴，因此在各地房地產金融機構的實際業務中普遍表現為對經營性房地產貸款投入比重較大，對於政策性房改貸款的發放量限於公積金或城市職工住宅合作基金的規模之內，對於經營性房地產貸款，銀行一般都樂於選擇第三產業用房，這種資產結構產生的效應將使民用住宅建設速度放慢，而第三產業房屋建設速度猛增，使一些地區樓堂館所供給過剩，預期利潤難以實現。由於房地產信貸產品單一化使房地產資產結構還存在著多樣化流動性差的狀態。
當房地產金融製度係統內的運作要素資產負債失衡後，必然會降低房地產金融市場運作的穩定性，導致必須進行全係統整頓、清理、緊縮，使房地產金融係統運行呈現間斷或波動。
（三）房地產金融監控製度漏洞
房地產金融製度安排的有效性至關國家經濟安全，我國經濟曾出現的投資過熱和通貨膨脹都與房地產金融監管製度實施有效性偏低有關。因此房地產金融監控製度問題不容忽視。
我國房地產金融監控製度的安排主要體現在兩大方麵：一是金融監管機構對房地產金融製度係統運作進行的監控，發現問題通過製定和下達相關的法律法規及政策進行監督、引導和控製；二是通過建立和完善房地產金融法律體係來給予監控。但我國在上述兩方麵的製度安排上都存在漏洞。