理財經
作者：陳首春
飛速發展的城市化和老齡化是中國目前不得不麵對的兩個異常嚴峻的挑戰。養老問題本質上講是一個公共的福利問題，但我國的養老體製、養老產業都處於初期發展的階段，存在的問題太多，要補的功課太多，而僅僅依靠政府的力量是遠遠不夠的。現在最需要思考的是如何通過政府的撬動和引導，調動整個社會的力量投身養老產業，這才是更快更有效的解決養老問題的力量來源。而養老產業當中最重要、且與政府關係最緊密的一個組成部分，即涉老地產。
涉老地產的分類和屬性
在中國城市化發展的過程中，房屋市場化過程中，房地產商起到了非常重要的作用，但是今天房地產商似乎成了中國房價高的替罪羊。而這或許與在房地產的過程中，沒有區分公共福利保障和市場商品的界限，沒有區分老百姓剛需自住型的保障性住房和應該市場化運作的商品住房的區別，混淆了這些概念。
好在涉老地產處在孕育期，因此要切記重蹈覆轍，從源頭理清養老的保障性需求和市場化需求的區別，政府和開發商各負其責，開發商在涉老地產開發中也應照顧政府公共福利的方麵，整個中國的養老問題絕不是靠政府可以獨自解決的。開發商市場化運作的過程中如果能夠幫助政府部分地解決行業問題，同時還能部分地解決現階段地方政府的某些困境，那就會形成一個多贏的局麵。
從這個角度講，涉老項目可分成福利型和商業型兩類，政府應更多地關注福利型的，開發商則更多地應該關注商業型的；如果從服務的對象來劃分，又可分成涉老住宅，老年公寓和長期照護機構三類。
涉老地產和常規的住宅地產之間有何區別？常規住宅屬於消費產品，是銷售型的地產，具有拿地快，投資快，產品快，資金回籠快等特點，而涉老地產屬於持有型的地產，策劃慢，規劃慢，設計慢，施工慢，銷售慢，資金回籠也慢。涉老地產屬於商業地產的類型，占用資金巨大，投資回收期長，由於目前國內的資本瓶頸，直接融資的機會少，因此，筆者建議，涉老地產項目應該參照目前商業地產的操作模式，在項目中加入住宅類物業作為快速回收資金的產品，或可考慮安排普通商品住宅、適老住宅、銷售型老年公寓和出租老年公寓和長期照護機構，前三類是銷售型的物業，後兩類型是持有型的。
複合性商業養老項目
以一個清城華築在地級市做的案例為參照，該市距離省會城市兩百公裏，兩小時車程，目前還沒有通航，自然環境優良，宜居，旅遊資源並不是太多，不是常規的旅遊目的地。開發商拿到的土地在新城比較核心的地帶，距離新的行政中心兩三公裏，周圍以居住區為主，總計500畝的土地，按城市規劃的要求，容積率1.5，大概要建50萬平米。這個地塊北側是規劃的一個三甲醫院，因此該項目在醫療上沒有做任何安排，安排了三種功能，一個是從幼兒園到高中的國際雙語學校，一個包含養老功能的涉老社區，還有相關的配套功能建築。在這50萬平米的體量中，國際學校6萬平米，占了12％，居住類9萬平米，公共配套5萬平米。按照銷售和持有劃分是三七開。
策劃之初，首先需要分析我國家庭結構對養老和子女教育的需求關係，在既存在養老的需求，也存在教育的需求的家庭中，真正有話語權購房的人是中間一代；同時，如果當以養老為訴求的購房需求碰到以教育為訴求的購房需求的時候，一定是養老讓位於教育。因此在涉老社區裏加入教育功能是非常有必要的。