理財經
作者：朱靜
美國的養老社區有60％左右為政府投資設立，其次還有企業在裏麵的投資；教會、慈善機構募捐的款額；基金會、企業的捐款；社會團體的互助金等項款額。
美國是一個養老產業發達的國家。美國目前約有3900萬65歲以上的人口，約占美國總人口的13％，到2030年，美國將有五分之一的老年人。那麼，美國的養老產業，特別是養老地產，是如何運作的？
經典的太陽城
“太陽城”是美國最大的養老院，是美國老年中產階級的一個剖麵，住著來自美國各個州和世界50多個國家的退休老人。
然而，這座大型老年社區的興建，在最初並不是由政府引導的，完全是源於開發商的一次偶然發現。20世紀50年代，太陽城本是一片半沙漠的棉田。地產建築商德爾·韋布路過此地，覺得這裏氣候適宜、土地便宜，於是開始在這裏修建住宅。
德爾·韋布了解到每年來此度假的老年人居多，因此把居住人群鎖定在老年群體，並建成了僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時修建了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設施。由於亞利桑納州房價低，氣候環境好，房子供不應求。從那以後，這裏便慢慢崛起了一座新城，房屋和設施越來越高檔，到2009年，人口已達16萬，目前無論麵積還是人口都在繼續猛增。
作為“老人城”，太陽城明文規定：所有居民必須是55歲以上的老人。這裏的建築規劃完全滿足老年人的需求，小區內實現無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設置，社區住宅以低層建築為主等。同時，社區內的空間導向性被強調：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。
太陽城中有許多種住宅類型，主要的養老社區形式包括活力社區、獨立生活社區、協助生活社區、專業護理社區、持續照護社區。
在太陽城，55～75歲之間的健康老人會進入活力社區養老，75歲後可進入持續照護社區養老。老年活力退休社區主要是居家式的自主養老方式，主要包括住宿、餐飲、娛樂活動等功能。
持續照護社區主要針對75歲以上老人，居民從中得到3個級別的護理，提供包括各階段所需的服務，專門為住戶提供持續照顧服務。社區中的護工需要護士執照才可上崗。據調查，居住在持續照護社區的老人平均壽命比美國其他社區高8歲，且在醫療平均花費上減少30％。
多維運作模式
美國的養老社區有60％左右為政府投資設立，其次還有企業的投資；教會、慈善機構募捐的款額；基金會、企業的捐款；社會團體的互助金等項款額。
政府的撥款占相當大的比例，資金主要來自於納稅人的稅款和個人預交的社會保險金。此外，其他機構的捐助也起到重要作用。取之於民，用之於民，是美國老年福利資金的來源與去向。
此外，美國養老社區的引資經驗非常值得借鑒。高效的商業化運作使社區得以吸引以保險資金為代表的長期資金參與，為社區的可持續運營提供可靠保障。
美國將保險、地產、養老產業融合在一起的商業模式，是一種養老加地產的開發模式，這種模式將地產開發與創造消費者生活方式結合在一起。保險行業進軍地產，買斷其居住權，采取酒店式管理，已收取會員管理費用的收益模式進行投資回籠。另一麵還為公司吸收養老保險客戶。
在美國，目前養老社區行業的現金回報率達到8％～11％，內部收益率介於10％～20％之間。較普通商業房地產住房，養老社區具有更高的投資回報。養老社區的投資回報基本上處於NPI（指季度房產指數）之上，如2009年商業租房投資回報率是5％；而同期養老社區投資回報率達到6％以上。