淺析房地產開發企業融資方式及對應的財務風險
財經縱覽
作者：於曉徽
摘要：房地產產業屬於高投入高風險的行業，融資方式對房地產企業至關重要，本文分析了現今主要的集中房地產融資手段，結合問題對房地產融資提出一些建議。
關鍵詞：融資;經濟;方案［引言］房地產業對國民經濟的發展有著重要作用，是國民經濟的重要行業，對社會的發展有著很高的貢獻，但是，我們知道，房地產行業是一個高投入高風險的資金密集型行業，需要足夠的資金來支撐其發展，因此，多樣化的融資方式在房地產行業中是必須的。由於我國金融市場尚不發達，目前國內房地產融資主要為銀行貸款的形式，其他的形式較少，數據表明，最近幾年的銀行貸款超過50%是房地產開發貸款,所以，房地產經紀的波動極有可能危害國家金融安全，建立多元化的投資機製，分散房地產機製的金融風險成為當務之急。
一、現行的幾種主要融資方式
長期以來，狹窄的房地產融資渠道使整個金融係統承擔了極大的風險，新一輪房地產調控政策發布會使傳統的融資手段發生改變，目前，我國房地產企業融資方式主要為以下幾種：
1.銀行貸款
房地產企業屬於資金密集型企業，資金是房地產企業生存的根本。但國內大多數房地產企業依然保持這種傳統融資方式，企業資金的最大來源基本是國家貸款，很容易造成房地產企業的金融風險。
2.房地產債券
和其他債券一樣，房地產債券也是一種信用憑證，是用來讓債券持有者取得預期收入的證書。房地產債券種類繁多，其中最主要的是房地產金融債券、房地產開發企業債券和房地產政府債券。房地產債券籌資額大，發行總量大，利率高並且使用自由,債權人對企業的製度政策無權過問，可以在稅前就支付債券利息。但是,債券發行的成本相對於銀行貸款來說大得多,本息的還付會大大加重企業的負擔。
3.預售房產
房地產預售是現今房地產企業融資比較流行的一種。房地長預售就是房地產開發企業根據合同規定收取購房者的購房資金，以及按雙方合同規定預售委托單位的開發建設資金。就整個房地產市場來說，現房比較少，一般都是期房，因此對於目前經濟形勢，預收房款已經是房地產企業融資的重要方式。這種方式可以讓房地產企業最大限度地積累資金，將一部分風險轉移給買家，但是這種形勢仍然存在風險。因為在預售情況下，房地產企業最大問題就是控製成本預算，而如今國家政策日益完善，對於預售的限製條件越來越多，並且隨著房地產業的不斷發展，市場供求雙方發生變化，一直用這種方式融資會使房地產企業承擔很大風險，房地產企業應該保持警惕。
4.上市融資
對企業包括房地產企業來說，上市融資都被認為是很好的融資渠道，總的來說，上市融資有籌資容量大，融資能力強，資金使用年限長，能夠改善企業的財務製度，優勢明顯。但是我們不能忽視的是這種方式的消極效果，上市融資的成本很高，房地產企業被收購的可能性大大加強。據資料顯示，在2004年全年，上市的公司隻有一家，加之房地產企業本身就屬於高風險企業，業績波動極大，能夠通過有關部門審核的企業很少，2004年,隻有10%的房地產公司達到標準，能夠上市的地產公司就更少了，2005年的機製改革使房地產公司成功上市融資的機會再次減少。由此可見，直接上市對於大部分房地產企業來說都是一個美麗的憧憬。
5.夾層融資
夾層融資是國外比較先進的融資方式，在國內應用較少,夾層融資原指一種債券等級,主要是介於債券與垃圾股中間的債券，後來被引申到公司的財務形式裏，與債券等級的含義差不多，就是指夾在優先債券與股權之間的投資方式。引入房地產產業後,夾層融資常指不同於債權和股權、不屬於抵押貸款的其他級次債券或優先股的投資組合。根據市場情況，兩方麵的原因使夾層融資在國內可以擁有非常廣闊的應用空間。首先,夾層融資可以緩衝股本與債務,讓資本的供應與需求效用更加緊密的聯係在一起，資金使用效率大大提高。其次,在本來就缺乏融資渠道的國內，新的融資手段可以獲得極大地發展空間。夾層融資是股權與債權中間的緩衝區,夾層資產的擁有者可以避開對自身不利的一些政策限製，如貸款限製;還可以根據自身特點選擇適合自己的投資方式。作為新興的融資方式，夾層融資擁有靈活的特點，隻是成本頗高，選擇此方式進行融資的房地產企業需要一定的資金和較高的技術水平。