北京宋莊畫家村案引發的思考
商界論壇
作者：張燕
作者簡介：張燕(1986-)，女，漢族，河南漯河人，上海對外經貿大學法律碩士，研究方向：商法。
摘要：北京宋莊畫家村案雖已過去許久，但隨著經濟的高速發展，商品房價格急劇攀升，土地資源日益稀缺的情況下，全國各地小產權房市場仍然相當龐大，本文以北京宋莊畫家村案為索引，淺談小產權房交易現狀、層出不窮的原因及治理措施。
關鍵詞：小產權房；宅基地使用權；土地管理法一、案情簡介
2002年7月，通州宋莊鎮辛店村的村民馬海濤將其宅基地上的自有的房屋賣與非該村村民李玉蘭。2006年2月，馬海濤向法院提起訴訟要求確認該房屋的買賣合同無效。一審法院以李玉蘭並非該集體經濟組織的成員，不得購買該組織成員的住房為由，支持了馬海濤的訴請。之後，李玉蘭上訴至北京市第二中級人民法院，但北京二中院經審理同樣認定該買賣合同無效。
二、畫家村案的法理分析
畫家村案件爭論的焦點是農民的宅基地使用權能否轉讓給本集體組織之外的人。
1、宅基地使用權的含義
宅基地使用權是依照法律規定，由農村集體經濟組織分配給其成員用於建築住宅及其他有關附著物的、無使用期限限製的權利。
2、宅基地使用權的性質
我國的宅基地使用權體現了社會保障性、無償性，使用上具有無期限性。因而，宅基地使用權通常與成員權聯係在一起，這也就意味著每個成員隻能申請一塊宅基地；每個成員對集體土地享有的是一種用益物權而不是所有權；宅基地使用權是為了實現居者有其地的目的而設立的，具有福利性，所以它的流轉收到嚴格的限製，原則上不得轉讓、抵押、出租等。
我國實行房地一體主義的立法模式，即“房隨地走，地隨房走”，農民在處分自家住房時，實質上也同時處分了宅基地使用權。1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年出台的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》以及國務院辦公廳頒布的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發［2007］71號)的規定都表明了宅基地使用權隻能向本集體經濟成員轉讓。然而，現實中農民往往將自家的房屋出賣給本集體之外的人員，此類房屋被稱為“小產權房”。所謂“小產權房”是指在不需繳納土地出讓金的集體經濟組織的土體上建住宅，一般的房產證是由國家房管部門頒發的，但小產權房的房產證則是由鄉政府或村委會頒發的，因而不能獲得法律意義上的產權。
本案當中，馬海濤將自家房屋賣與本集體組織之外的李玉蘭數年後，法院之所以如此判定，筆者認為基於以下兩個原因：
(1)根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。集體經濟組織雖然給農民分配了農村宅基地並允許在上麵建房屋，但並未因此使宅基地變為農民所有，農民馬海濤出售自家房屋的同時，也將宅基地使用權轉讓給了本集體組織之外的李玉蘭，而此行為卻是與法律規定背道而馳的。根據《合同法》第五十二條第五項規定：違反法律、行政法規的強製性規定的合同，應認定為無效。所以，馬海濤與李玉蘭的《買賣房協議書》違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的禁止性規定，應當被認定為無效。
(2)我國實行物權行為獨立，《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由於馬海濤與李玉蘭簽訂買房合同後並未辦理房屋產權變更登記，所以房屋的所有權並沒有發生變化，也就是說，馬海濤仍然是該房屋的合法所有人，李玉蘭的權利也因此得不到相應的保護。
三、小產權房層出不窮原因淺析
數年前，小產權房就麵臨著被清理的命運，然而直到今天，其依舊是房地產市場上的一匹黑馬，究其原因筆者總結為以下五點：
1、不合理的城鄉土地製度
從表麵上來看，農村集體經濟組織對農村集體土地享有所有權，但實質上則為定限物權。《土地管理法》規定隻有先經過國家征收的集體土地，才能夠用於建設用途，然後以國家的名義讓與給用地方，即農民與用地者之間的直接交易因此而被禁止。