對於房地產開發及投資經濟效應分析
投資理財
作者：王愛國
摘要：在眾多的房地產開發公司勃然興起的時候，房價的大幅波動也對我國經濟造成了嚴重的影響，房地產開發企業的最終目標是追求最大的經濟效益，與此同時，房地產開發企業在其開發過程中也對社會其他領域產生了其他影響並帶來更大的經濟效益，本文筆者從房地產的開發投資過程中產生的開發成本、效用影響因素以及房產開發對經濟效用的影響入手，係統的闡述了中國房地產開發及投資的經濟效益，希望對同行業的發展有一定的借鑒意義。
關鍵詞：房地產開發投資 開發成本費用 效應影響因素 經濟效用 影響 效應分析
自改革開放以來，中國的房地產業隨之興起，並逐漸發展成為獨立產業，隨著房地產業的逐步發展，房地產業已經在人民的普通生活中產生了重要的影響，它所帶來的經濟效益和社會效益是不可同日而語的，所以房地產開發與經濟增長之間的關係一直成為近期學者之間熱議的話題。那麼到底二者是怎樣地作用關係呢？材料中以海河開發公司的開發投資為底板，通過房地產的開發與投資幾年來取得了不錯的成就，並對當地的公共基礎產業以及其他產業產生了很大的影響。然而另一方麵房地產業的快速發展與房價的高速上漲也成為各級政府及全國人民所頭疼的問題。國務院也多次出台抑製房價大幅度變化的政策，其內容直指大幅上漲的房價，想要進一步調控房地產業市場機製，穩定房地產市場。但是隨著地價、建材等房地產開發必要設施價格的不斷上漲，房價在很大程度上呈現著隻漲不跌的趨勢，在此情況下，如何將房地產開發帶來的經濟效益最大化成為了一個重要話題。
一、中國房地產開發成本費用分析
（一）前期開發成本
土地費用，即房地產開發企業對土地依法使用所交付的各種費用；規劃設計費用，即對實施地界的人文地質的考察與規劃所產生的各項支出；基礎設施工程以及公共配套設施費用，即房地產開發企業在對一地界進行開發的同時一般會對該地區的基礎配套設施進行建設，包括教育、醫療、文化、體育以及周邊的道路、綠化麵積等建設所需要的費用，也包括後期的維護與新物件開發；信貸費用，即房地產開發過程中從銀行取得的貸款會相應的產生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產業開發期間，房地產開發企業的行政管理部門管理和組織經營活動而產生各項費用，在外籌集各項資金產生的費用以及對房地產開發地界的維護和設施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務所產生的各項費用等。
稅費，即房地產企業依法按照國家法律政策規定應繳納的營業稅、城市維護建設稅等各項稅費。
預期之外費用，即在房地產的開發投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預料之內的費用的產生等等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發不是盲目的投資與建設，房產開發建設項目是一個長期的過程。如何將房地產開發與建設帶來的經濟效益最大化有著各種條件的限製和製約，例如房地產業開發與建設位置的選擇、房地產建設水平以及周邊環境等因素，這些因素都是製約其經濟效益最大化的重要因素。下麵就此進行係統的分析，可以得出以下幾個方麵的影響因素：
（一）房地產開發項目選址和規劃限製條件
房地產開發企業就房地產開發與建設項目的選址位置的好壞直接影響著開發出來的物業的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應的配套設施與之相對應。材料中海河開發公司正是基於天津市政府加快海河下遊兩岸整理開發的政策契機，是按照當地啟動的土地整理開發部署而成立的房地產開發公司。海河開發公司對當地的原有條件進行綜合整治和開發並得到了很好的經濟效益。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理，求真務實
自改革開放以來，中國的房地產開發行業的發展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業如何才能在眾多的房地產開發行業之間獨占鼇頭取得更好的經濟效益呢？科學合理的規劃、開發以及進行長期的開發地區人文考察是開發工作的重中之重。五年來海河開發公司秉承現代的企業管理製度，以科學合理的開發觀念為指導，擁有求真務實的思想理念多次獲得當地的先進單位文明單位稱號。事實證明，開發規劃是否科學合理嚴重影響著開發經濟效益的獲得與否。
（三）房地產開發、周邊環境與配套設施的水平
隨著我國經濟建設的不斷發展，人們對其居住環境的要求也越來越高，因而房地產開發商在進行房地產開發的過程中，開發地區城市的繁華程度、交通便捷度以及當地人文特征等環境包括當地的醫療、教育、通訊等生活設施的複雜程度都會在不同程度上影響著房地產開發企業的開發與規劃。因而房地產開發企業在進行一個地區的規劃和開發時，更應該充分考慮房產開發項目周邊環境與配套設施等基本特征，並將其充分融合進房地產的開發與規劃中，否則隻會陷入一種尷尬局麵而導致規劃無法進行。