建立以戰略為導向的物業管理行業內部控製框架
投資理財
作者：黃慧
摘要：物業管理行業屬於服務性行業，具有勞動密集型強、相對技術含量低的特點。但物業管理企業所承接管理的資產具有價值高使用期限長，設備設施管理需要有一定技術能力的特點同時物業公司在日常的經營中所麵對的管理環境非常複雜突發狀況較多。另外，在自身管理運作上還會麵臨如下問題，首先人員流動性強，基礎員工的整體素質低，導致管理上對基礎性服務標準要求的培訓及指導工作重複性強，工作內容上，實施管理與提供服務並存的本質特征導致工作環節的控製容易出偏差，另外，分散式項目管理中心的經營特點使物業公司整體服務標準的統一和量化有一定難度。如何綜合考慮物業行業經營特點，對風險進行預先防範，實施有效的管理和控製，是本文研究和探索的背景性問題。
關鍵詞：內部控製風險 內部控製意義 分析評價
目前國內對物業管理企業內部控製的研究大多數比較單一的從財務角度出發，重點關注物業管理費收繳及資金收取的內部控製程序控製。這些觀點從物業管理企業某項具體的操作出發提出了問題的解決辦法，在實際經營過程中有一定的借鑒作用。但結合物業行業的特點，係統地將基於風險考慮下的以戰略為導向的內部控製運用到物業企業經營中的，目前研究還並不深入。
實施企業既定的戰略目標，實現企業價值的創造是任何企業發展的根本動力和最終追求。企業戰略目標的實現是需要在管理層審慎確定的戰略規劃下以整體組織的戰略實施為前提的。內部控製的根本目標就是通過策略規劃和實施過程的控製，確保企業戰略的實施從而保證企業戰略目標實現的一種機製和手段。內部控製製度是通過一係列風險分析後設置合理的業務流程並且建立明晰的崗位職能，使企業能夠在業務及管理的關鍵環節上實施有效的控製，從而盡可能的使企業避免風險，保障其按照既定的目標軌道快速運行，實現企業一係列可持續發展的戰略目標。因此，內部控製的設計需要以公司戰略為導向，覆蓋公司所有業務事項，全麵考慮企業內外環境及其存在風險的係統整合。在內部控製架構設計中，策略規劃及實施戰略是始終貫穿於企業整個經營活動過程的主線。要實現企業戰略目標，首先需要在綜合考慮內外風險因素的條件下製定實施策略，即進行策略規劃，其次需要依據策略規劃實施戰略，實施的過程就是各種具體的業務事項的綜合彙總。通常企業的內部控製存在三個層級：與戰略和管理層相聯係的策略控製，與執行層相聯係的管理控製和與操作層相聯係的作業控製。
針對物業行業的特點，建立以戰略為導向的風險管理下的內部控製製度能最終解決物業公司的生存與可持續發展問題，通過建立並有效實施內部控製及風險管理機製使工作質量標準保持統一的水平並自驅性地對管理控製體係進行有效評價和持續改善，不但能滿足物業管理公司不斷改善其管理水平、增強企業經營業績的需要，同時滿足物業公司管轄下的所有物業資產委托人和物業使用人日益提高的服務期望的需求。在保障物業公司經營運作及經營戰略目標實現，使物業公司本身直接受益的同時也使利益相關者業主、投資方、供應商和員工因此受益。
建立以戰略為導向的內部控製的總體架構設計首先應以內部控製環境為起點，物業公司所麵臨的外部環境千變萬化，內部的要求也千差萬別，如果采用靜態、封閉的管理模式是不能適應物業公司所麵對的內在因素和外界環境變化的，物業公司應當建立起一個開放的自適應的內部控製係統，並與內外部環境變化相適應。其次，在進行內部控製的總體架構設計時還要考慮風險因素。企業戰略與內部控製整合的基礎是風險。