規範保障房資產管理初探
會計改革與創新
作者：唐家霖
摘要：解決城鎮居民住房難的問題，黨中央、國務院以及各級地方政府都十分關心，並大力支持。由於保障房建設投資多層次、形態多元化，給保障房資產管理帶來了一定難度。本文從現象入手提出了一整套保障房管理方案，為科學管理保障房資產，提出了基本的方式、方法。
關鍵詞：保障房 資產 管理
為解決城鎮居民住房難的問題，黨中央、國務院十分重視，各級黨委政府也都把保障房建設擺在重要位置，在規劃立項、土地劃撥、資金籌措、項目建設等方麵采取了一係列積極措施。據不完全統計，2011-2013年全國各級政府和社會累計籌集保障房建設資金近3萬億元左右，建成了上千萬套各種形式的保障性住房，有效改善了中低收入家庭住房問題，受到了廣大群眾的普遍歡迎。但是目前在保障房管理中還存在一些突出問題，特別是如何管好盤活政府投資形成的保障房資產方麵，還沒有建立起規範有效的機製，既影響了已建成保障房的使用效益，也製約了保障性安居工程的可持續發展。
一、保障性住房存在的主要問題
（一）資產管理主體不明確，管理基礎工作薄弱。在保障房建設中，各級政府普遍存在保障房“重建輕管”，保障房建好後就算完成了硬任務，對形成了資產“誰來管、如何管”等缺乏製度設計，責任主體不明，基礎工作薄弱，實物台賬不完整，資產價值底數不清、歸屬不清、租金收益不清，保障房資產管理隱患很大。
（二）部分保障房存在閑置現象，資產實物形態利用效率不高。據統計，截止至2013年底，全國尚有38%達到入住條件的保障房處於閑置狀態，占竣工量的40.5%。產生上述問題的原因：一是建設任務與實際需求脫節。按照城鎮常住人口計算分配建設任務，造成實際需求量大的城市區“吃不飽”，有效需求量小的城市區和縣“吃不了”。二是部分保障房位置偏遠，配套設施和公共服務設施不齊全，均不同程度的存在路、水、電、氣等設施不完備和物業管理不到位問題，導致一部分符合條件的保障對象選擇棄租。
（三）盤活運作機製尚未建立，資產價值效能得不到有效發揮。各級政府投資形成的保障房資產是國有“四資”的重要組成部分，合理運作盤活將可撬動更多的社會資本投入後續的保障房建設，既能夠有效緩解政府建設資金緊張矛盾，也有利於形成保障性安居工程可持續發展機製。但多數市縣以完成建設任務為目標，對保障房資產管理以及盤活運作問題普遍沒有提上議事日程。有的“一售了之”，雖然回籠建設資金快，但也帶來一些新問題，如已售房屋不能再周轉使用，降低了保障房循環使用產生的放大效應；在土地、資金等成本持續上升的情況下，回籠資金不足以支撐後續保障房建設，政府需要不斷加大投入，負擔越來越大。
（四）責任不清、資產盤不活、造成後續建設乏力。正是由於資產界定方麵的不明晰和資產管理方麵的不完善，責任不能落實，導致資產運營方麵的不便利，財政資金引導社會資金參與的公共租賃住房多元化融資渠道尚未形成，公共租賃住房建設任務重，所需資金缺口大，地方財力有限，很難保證公共租賃住房建設資金全部及時足額落實到位。
二、保障房資產管理的政策建議
（一）建立全國聯網的公共租賃住房信息網作為今後分配管理的主要平台，為公共租賃住房管理科學化提供支持。依托住建部門建立的全國公共租賃住房信息網為基礎，開發公共租賃住房信息平台，實現公共租賃住房任務下達、規劃建設、分配入住、後期動態管理的全過程在線查詢，以及監管和各項手續審批辦理，覆蓋從社區到省各級保障房經辦部門。信息平台至少應該包括以下三個功能：一是作為各級住建部門分解新增任務的依據。通過網絡互聯和信息共享，部級住建部門可以實時統計省市縣公共租賃住房申請和審核情況，並以此作為分解建設任務的重要依據，改變原來的“自上而下”分解任務為“自下而上”申報需求，從而解決建設任務分配方麵供需不對稱問題。二是作為省市縣級房管部門分配房源的依據。通過網站開通的申請進度查詢、申請人應該公開的各項信息查詢和分配結果查詢等功能，申請人可以通過網絡及時了解自己公共租賃住房申請進展情況。公眾還可以通過舉報投訴監督公共租賃住房建設、分配、管理等情況，切實做到公開透明、公平公正。三是這個信息平台需要專門機構進行開發，各種模塊要達到公共租賃住房任務分解科學化、建設布局合理化、入住轉讓公平化、資產管理節約化等要求，現代化的管理必須是數據化加信息化，而這個信息平台的數據和資料在政府各個具有監督管理職能的部門都要留下接口，以滿足管理需求。
（二）建立以財政資金引導社會資金參與的多元化資金籌措體係，使公共租賃住房建設有一個良性的資金鏈。一是繼續鞏固現有的資金籌集渠道。在爭取中央財政加大補助力度的同時，加大省級財政和對縣（市）轉移支付力度；市縣在財力允許的情況下也要加大預算安排力度；嚴格土地出讓淨收益和住房公積金增值收益中計提資金用於公共租賃住房建設政策。二是爭取信貸支持。省級保障房投融資平台要加大資金籌措力度，對省轄市和部分重點縣（市）公共租賃住房建設提供融資支持。調動銀行業金融機構積極性，按照風險可控、商業可持續原則，創新金融產品，改善金融服務，增加公共租賃住房建設信貸資金安排。三是拓寬融資渠道。大力吸引社會資金進入公共租賃住房建設領域。支持省級融資平台發行保障房非公開定向債務融資工具或中期票據，專項用於公共租賃住房建設。由於公共租賃住房建設資金來源（負債）和資金使用（資產）期限不匹配，社會資本進入有一定難度，可以積極嚐試公共租賃住房資產證券化融資。