淺析土地增值稅在房地產行業中的征管問題
會計與金融
作者：陳瑤 趙茂森
【摘要】伴隨著房地產業迅猛發展與土地增值稅征管相對滯後的矛盾日益突出，房地產業土地增值稅征管已成為當前稅收征管工作的難點。本文從現行土地增值稅的開征背景及作用出發，分析土地增值稅的征管現狀及存在問題，提出加強征管的建議。
【關鍵詞】土地增值稅，房地產，征管
一、土地增值稅的概述
（一）土地增值稅的定義
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
（二）土地增值稅的征收辦法
1、首先我國土地增值稅征收分兩步進行。
第一步是在房地產項目開始銷售收取預收款和銷售款時，根據當地政府的規定，按照規定區分不同類型房地產（普通住宅、非普通住宅、商鋪等）確定預征率（一般是1%-5%之間，由各省自行確定）預繳土地增值稅。
第二步，等到該房地產項目達到規定的任何一個條件：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。就進行土地增值稅清算，與之前預繳的土地增值稅比較後，多退少補。
2、土地增值稅清算時就不能采用之前提到的預征率，目前有兩種方式：一種是按照規定比例（不低於5%-8%）來核定征收土地增值稅，就是所謂的帶征；另一種是按照土地增值稅暫行條例中四級超率累進稅率來清算土地增值稅。
二、土地增值稅的征管現狀及存在問題
（一）稅收征管中土地增值稅預征不規範。
1、對普通標準住宅免稅界限認定不準。各省在製定並對外公布普通標準住宅標準中，都是從同時滿足以下三個條件作為界定標準的，即住宅小區建築容積率、單套建築麵積、實際成交價格與同級別土地住房平均成交價格。但是在實際稅收征管中，許多稅收管理員卻隻以建築麵積是否達到普通標準住宅規定的標準作為是否預征這一稅種的界線，往往忽視其它幾個條件限定，出現了不應免征土地增值稅項目而違規免征的現象。
2、預征率設定不合理。對一個地區不同地段，如城市與農村開發房地產項目都適用一個預征率不合理，在以財務核算混亂為由不允許企業清算前提下，出現稅負嚴重不公平現象。
（二）稅收征管中土地增值稅清算政策落實不到位。
1、許多達到國家政策規定清算條件的房地產開發企業以帳務混亂為由不清算，稅收征管中也未采用核定征收，隻是按一個較低的預征率預征。由於土地增值稅依法清算的政策落實不到位，造成許多房地產開發企業建安環節稅款失去稅收監控而出現建築稅款流失現象。
2、稅務征收機關對清算政策落實不到位，認為清算有可能出現比預征的稅款少產生退稅現象而不允許企業清算。
三、加強土地增值稅管理的建議