鄭州市影響二手房交易價格的因素分析
經濟研究
作者：陳婷 李娜
【摘要】由於城市化的發展，土地資源變的越來越稀缺，新建商品房的數量也會隨之越來越少，但人們的物質生活水平在不斷地提高，對住宅的要求也越來越高，所以不管是自住需求還是改善性需求，在這種剛性需求下，二手房成為了置業者們購房的首選。而在交易過程中，房屋的價格直接影響著置業者的購房意願，所以，二手房交易價格是否合理就至關重要。
【關鍵詞】二手房價格；影響因素；鄭州市
房地產具有明顯的商品屬性，是房屋和土地的社會經濟形態。而房地產的發展又能夠改善人們的居住條件和城市麵貌，提高人們的生活品質，更能夠帶動相關產業的發展，所以房地產與國計民生密切相關，是國民經濟的重要組成部分，發揮著重要作用。鄭州市商品房的價格從2000年的每平米1880左右到至今為止每平米8000左右，鄭州的樓市也是從2000年後開始發展起來，之後鄭州的房價就開始瘋狂上漲。2000年的鄭州，絕大多數的是多層住宅，高層電梯公寓則屬於稀缺房源，這時的鄭州正在從單位福利房向商品房過渡。到2014年，鄭州的高層住宅已很普遍，基礎設施日益完善，交通便利，並且通了地鐵，在房地產的帶動下，鄭州已經邁向了現代化大都市。由於商品房的房價過高，買新房對於很多工薪階層來說心有餘而力不足。而目前的鄭州市房地產市場剛性需求又很旺盛，很多人由於一些經濟條件等因素，將目光投向了二手房市場。不管是從節省裝修費，房屋質量可控，房源選擇麵廣，同等價位地段配套更佳，還是從二手房交易的公開透明等方麵看，二手房的優勢都很明顯，性價比也最高。逐漸地，二手房交易也就成了房地產市場的主流，被更多急於買房的人所關注。
一、鄭州二手房市場的現狀分析
鄭州二手房市場還不夠成熟，但住宅需求量大。現在的鄭州正處於飛速發展的階段，在農村人口不斷向城市集中的背景下，鄭州將吸納更多的外地人口，再加上城中村的改造，拆遷戶增多，使得鄭州二手房市場上剛需的客戶比例占巨大一部分，但住房需求量大房源少，造成了供不應求。到2014年，二手房的房價偏高，還沒有出現下跌的狀況，房價上漲已成為必然趨勢。2001年—2006年鄭州二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易麵積連續下降，2009年二手房成交量出現較大增漲，增幅為141.9%，2010年1—4月達8465套和77.26萬平方米。2011年—2012年逐步上漲，2013年由於“國五條”政策，鄭州二手房交易量出現“井噴”。二手房與商品房的高價相比較為低廉，並且二手房普遍為現房，與新商品房的期房相比，在地理位置，小區環境，戶型結構，建築外觀，生活配套上都比期房直觀確切，並且大部分二手房都裝修過，算下來更加經濟實惠。再加上政府為了使房地產市場健康穩定地發展，出台了很多新政策和便民措施，在一定程度上使得交易量增加，進一步刺激了二手房市場。而消費者的觀念也在轉變，隨著鄭州城中村的改建，大批的拆遷戶無處安身，急需購買住宅，再加上鄭州大部分購房者都是剛性需求，導致供不應求，房價上漲，在這樣買房難的背景下，消費者由原來的寧買新房不買舊房，慢慢的開始接受二手房，二手房市場也逐步得到了認可。
二、影響鄭州二手房交易價格的主要因素分析
結合鄭州二手房市場的實際情況，具體分析影響交易價格的主要因素如下：
（一）房屋的基本屬性
1、房屋結構
目前鄭州二手房市場上的房屋結構大致有框架結構，磚混結構，鋼混結構，躍層式結構，複式結構。磚混結構的住宅一般為房齡較高的6層以下的多層建築，公攤麵積較小，一般貸款年限少，貸款金額低，價格偏低。框架結構的住宅工程質量較好，鋼混結構住宅的抗震性能好，經久耐用，鄭州目前多用於多高層住宅，因為建築造價就比較高，所以房價相對較高。躍層式住宅在鄭州並不多見，它的采光麵積大，布局合理緊湊，功能明確，一般用於像玫瑰花園一樣的高級住宅設計中，價格高。複式結構住宅適合多口家庭如三代或四代同堂居住，經濟適用，價格較低，比較熱銷。