微觀經濟學角度的中國房價思考
經濟研究
作者：王雨露
一、研究背景
1998年開始的住房市場化、商品化改革不僅激發了住房供應能力的增加，大大改善了老百姓的居住環境，更帶來了多方麵的經濟利益，對國民經濟影響深遠。
但隨著房價的持續走高，房價的上漲速度嚴重超過了百姓收入的上漲速度，同時伴隨著通貨膨脹的壓力，居民的工資收入與房價之間的距離日益拉大，買房已經成為一件望塵莫及的事。如是，這就引出了一個問題，究竟是什麼因素導致了房價如此之高，本文即試圖通過微觀的角度對此加以深刻地分析。
二、房價高的原因
（一）供需理論
1.供給方麵
根據均衡價格理論，假設需求不變的情況下，供給減少會使供給曲線向左平移，從而使得均衡價格上升。
其一是土地供給。土地供給是房地產市場基礎，土地供給假如是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積，那麼土地供給量隻能部分轉化為住房市場的供給。自1994年分稅製改革實行以來，地方政府的“土地財政”一直得以延續。但這種行為導致了土地的升值預期，從而引發了房地產開發商的土地囤積效應，結果就出現了有效供給不足。
其二是住房供給。房地產供給結構的不合理：房地產商為了追求高利潤，大都將產品銷售集中於較高收入群體，從而更多地開發高檔商品房或別墅豪宅。因此，盡管與居民密切相關的普通住房需求很大，但由於開發利潤較低而導致供給量相對很小。僅是因為我國人口基數大，一定程度上也是由住房絕對供給水平不高所造成的。
2.需求方麵
根據均衡價格理論，假設供給不變的情況下，需求增加會使需求曲線向右平移，從而使得均衡價格增加。
其一是城鎮化發展。黨的十八大指出，城鎮化是未來中國擴大內需的最大潛力所在。隨著我國經濟持續快速健康發展，城市化進程加快，大量農村勞動力向城市轉移，必然會對住房產生大量需求。這批人在城裏有穩定的工作，不存在收入的問題，也不存在認同的問題，關鍵是政策上要對其身份加以承認，即戶籍製度改革，這同時就要求房地產市場特別是住宅市場的發展給予強大支撐。
其二是可支配收入與消費支出水平提高。伴隨著經濟的發展，中國社會的財富增長速度非常快，居民收入和生活水平不斷提高，購房逐漸成為了一種熱潮。同時，人們對住房消費的觀念也在發生變化，越來越多的人需要更優越的居住環境，從需求型向享受型轉變，要求住宅結構合理、內在質量優良、外觀新穎別致、住宅小區環境優美、配套設施齊全等。這些剛性需求加上改善性需求也就促使了房價的上漲。