關於集體土地上房屋征收評估的實踐思考
經濟研究
作者：訾曉明
【摘要】小城鎮建設推進了集體土地的征收，而房屋征收評估是征收集體土地的關鍵環節和必經程序之一，在城市化進程中起著不容忽視的作用。本文通過實踐工作，為如何做好征收評估工作，對主要存在的問題進行總結，並對新形勢下的評估工作進行思考。
【關鍵詞】集體土地上房屋；征收評估；主要問題；評估思考
一、背景
世界各國的城市發展經驗表明，工業化和城市化是一個相互影響、相互推動的發展過程。對中國而言，小城鎮建設是順應經濟社會發展趨勢，縮小城鄉差別，加快農村經濟發展，增加農民收入，改善農村消費環境，構建和諧社會的重要基礎和重大舉措。由於房地產價格評估機構，是依法設立並取得資質的專業房地產價格評估機構，是獨立、客觀、公正的中介服務機構，因而進行房屋征收評估更有利於維護市場秩序，保障被征收人的合法權益，保障國家甚至整個社會的經濟、資源、秩序、安全與穩定。
二、實踐中存在的主要問題
《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
（一）征收評估法律依據
《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有製，即全民所有製和勞動群眾集體所有製。《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，評估國有土地上被征收房屋和用於產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行複核評估和鑒定，適用本辦法。已頒布實施的評估條例，政府管理部門還沒有具體、專門、國家層麵的管理辦法和相關的政策出台，規定集體土地上房屋征收評估，在實際工作中應在認真、細致研讀上述條例的基礎上參照執行，運用相應政策法規，做好集體土地上房屋征收評估。
（二）不同用途房屋評估
集體土地大都位於城鄉結合部的農村和城市規劃幾乎涉及不到的地方，集體建設用地的開發建設缺乏統一規劃，類似的房地產也很難找到，可比性差；建設和使用手續不全，房屋大都是自建，結構、質量、年限往往無從考證，亦無法用統一的標準衡量。住宅類房屋大都是建造多年的陳舊房屋，房屋用途有自用、出租他人使用、用於住房、用於經營的多樣性，裝修程度和維修保養情況差異較大等等；非住宅類房屋因財務記賬不規範導致停產停業損失難以估計，自建的構築物種類多樣，形式複雜等等。
（三）評估方法的局限性
由於集體土地使用權沒有入市交易，集體土地上建設的住宅與非住宅的市場的正常交易量也非常稀少，房屋征收價格評估的資料、依據受到限製，方法選擇具有局限性和單一性，從而導致了征收評估價格的科學、客觀性不足以體現。
（四）被征收人的思想意識
存在著被征收人思想意識不到位，對政策法規的片麵理解，對征收房屋存在抵製情緒；被征收人之間互相攀比，對已公示的房屋征收價格存在反複情緒，不願配合評估工作等情況，種種特殊因素的存在，導致評估人員無法進行被征收對象的實地查勘，阻礙了評估工作的正常實施。
三、新形勢下的評估思考
《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》提出“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管製前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地範圍，規範征地程序，完善對被征地農民合理、規範、多元保障機製。擴大國有土地有償使用範圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機製，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場”。這一規定，打破了曆來土地市場的剪刀差，更加尊重農民意願，保障農民合法權益，是民主化與法治化的體現。