淺析房地產企業成本控製與管理
企業管理
作者：薛誌浩
【摘要】自2009年3月至今，我國房價出現快速上漲。雖然政府出台了一係列政策，而且政策的調控效果初步顯現；但是，導致房價上漲的因素是多方麵的，國家政策從一定程度上隻是“治標不治本”，無法從根本上遏製房價的過快上漲。本文以“開源節流”為指導思想，將從房地產企業角度，分析房地產企業的成本控製管理現狀，找出存在的問題與不足，提出優化策略與方法，從而降低房地產企業成本。
【關鍵詞】房地產企業；成本構成；成本控製
1 房地產企業成本構成內容
1.1開發產品成本概念
房地產企業成本主要是由開發產品成本構成。開發產品成本是指房地產開發企業在開發產品過程中所發生的各項費用支出。
1.2開發產品成本的分類
（1）土地征用及拆遷補償費：因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費。
（2）前期工程費：土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
（3）基礎設施費：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
（4）建築安裝工程費：土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
（5）配套設施費：在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如居委會、派出所、幼兒園、消防、公廁等設施支出。
（6）開發間接費：房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等。
2 房地產企業成本控製麵臨的主要問題
2.1施工工程成本控製不足
目前，我國關於房地產的造價管理模式是工程建設全程管理；在實務中卻以辦理工程結算為目標，在工程的投資決策階段不重視控製造價，隻注重在施工階段控製造價。據有關統計，房地產企業開發設計階段利用工程造價管理優化設計能更為有效的控製房價，會有80%的可能影響項目投資，而在企業實際操作中卻較少考慮合理切割資金，被動地按照設計圖紙來計算工程造價和預算，致使工程浪費了大量材料，最終降低了房地產企業的實際經濟效益。此外，由建設單位、設計單位、施工單位管理的投資估算、設計概算、施工圖預算、決算等階段相互脫節，沒有形成一套完整有效的工程造價管理體係。
2.2不重視對財務成本的控製
房地產企業作為資金密集型行業，在資金的調度上少則幾千萬，多則上億，依靠銀行信貸等融資方式取得的資金使用周期較長，由此發生的利息支出等融資費用大大增加了企業的財務成本，增加了財務風險。此外，房地產企業負責人習慣於資金的大進大出使得企業在正常經營過程中也存在一定程度上的浪費。
2.3企業成本控製觀念淡薄
房地產不注重對成本控製與資金管理的協調運作，企業的成本控製組織管理體製非常不健全；同時，企業對成本控製存在錯誤的認知，參與成本控製的主體隻有財務人員，主要是以產品的生產過程為中心，僅靠擴大投資規模來實現企業的利潤，卻沒有考慮到企業內部其他非生產部門對成本費用的影響。