經貿論壇
作者：趙福全
摘要：近年來，隨著社會經濟的持續增長，國家對城鎮基礎建設的不斷完善以及我國第三產業的蓬勃興起，房產稅稅源規模日益擴大，在實際執行過程中，對房產稅相關政策的把握非常重要，筆者依據財稅【2010】121號文件，對土地價值計入房產原值征收房產稅等相關問題進行探討。
關鍵詞：土地價值；房產原值；房產稅；容積率
中圖分類號：F812文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2011）08-0057-01
根據《財政部國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅【2010】121號）第三點作了明確規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築麵積的2倍計算土地麵積並據此確定計入房產原值的地價。通知中僅僅對地價並入房產征稅作了原則規定，但對如何操作，沒有具體規定，所以，新的問題也必然隨之出現，為此，筆者談一談以下三個問題。
一、宗地容積率低於0.5時究竟如何計算土地麵積並據此確定計入房產原值的地價
財稅【2010】121號文規定：“宗地容積率低於0.5的，按房產建築麵積的2倍計算土地麵積並據此確定計入房產原值的地價。”一些人無法理解該段規定的含義，筆者認為，理解該段規定需弄清兩大問題：一是什麼是宗地容積率？二是如何按建築麵積的2倍計算的土地麵積確定計入房產原值的地價？
第一個問題，根據建築專業的有關規定，“宗地容積率”是指在一塊被征用的土地上，建設項目的總建築麵積與該項目總建設用地麵積的比。由此可見，宗地容積率的大小實際上反映了在一定土地麵積上所完工的建築麵積的大小，容積率越大說明建築的麵積越大，土地利用率越高，反之則說明建築的麵積越小，土地利用率越低。不難想象，在土地資源日益緊張的情況下，國家自然要抑製宗地容積率偏低的現象，於是，財稅【2010】121號文出台了對宗地容積率低於0.5的按兩倍土地麵積計征房產稅的規定，以對宗地容積率偏低的建築課以高稅負來鼓勵增加建築麵積。
要弄清第二個問題首先必須弄清楚土地價值是如何計入房產原值的。由於計算房產原值所包含的地價並非將所征用土地支付的價款直接簡單計入，還涉及到容積率大小的問題，而容積率又是依據建築麵積與總用地麵積的比率得來，所以，計算房產原值所包含的地價就涉及到建築麵積。如當容積率小於1，且大於0.5時，就應該將容積率乘以土地價值，以此計算的結果再按建築麵積分攤，確定征稅的房產原值。假設，長江公司所征用的土地總麵積為40000平方米，征用土地支付的價款為9000萬元，如果實際完工的建築麵積為32000平方米（假設僅一棟房產），則計入房產原值的土地價值為9000萬元×（32000平方米/40000平方米）＝7200萬元，由此可見，計入房產原值的土地價值因需乘以容積率而涉及到建築麵積和總用地麵積。所以，根據財稅【2010】121號文件的規定，當企業所構建建築物的容積率小於0.5時，則需按照所涉及房產建築麵積的兩倍來計算計入房產原值的土地價值。假設上述案例中的建築麵積僅為18000平方米，則容積率僅為0.45（18000平方米/40000平方米），所以，此時計入房產原值的土地價值應為【9000萬元×（18000平方米×2/40000平方米）】＝8100萬元。由此可見，當宗地容積率低於0.5後，會增加企業的房產稅稅負。