物業管理是王石手創的萬科另一大競爭力，物業管理先行一直是萬科地產操作中的有效經驗。
成立於1990年的深圳萬科物業管理公司，是國內最早一批引進“共管式”先進物業管理方式的公司之一，即明確業主和物業管理者的權責，共同參與小區管理。他們提出的目標是“管理無盲點、服務無挑剔、業主無怨言”，致力於為住戶提供一個安全、舒適、愉悅和有助於人際交流的居住環境。隨著公司地產業務的延伸，萬科物業管理的經驗亦向全國推廣。
深圳的半球先生是地產界的專業研究人士，功力深厚，別有洞見。而在2003年之前，他一直是以對王石和萬科的酷評而聞名。他至今尚未認同萬科在地產專業上做得比別人好，“最多隻是六七十分”，但是他卻對萬科的物業管理給予100分的評價。
同樣，他也表示對王石的很多言行很不以為然，常常公開撰文激烈批評。但是他承認，王石絕對是一個值得尊重的對手，是內地房地產業當之無愧的代言人。
取代居委會的物業管理公司
物業管理公司對於萬科地產業的影響，可以由下麵的故事看到。
周師傅是上海一家服裝廠的老裁縫，退休後閑不住，在居委會找了份工作，平時做些調解鄰裏糾紛、宣傳愛國衛生運動、收收水電費等事情。1994年秋天，他來深圳探親，在萬科開發、管理的“天景花園”的親友家裏住了一個多月，對屋村井井有條的管理留下了深刻印象。
這一天，老周禁不住提出去居委會看看，取點經。親友卻告訴他說，這裏沒有居委會，是由物業管理公司進行管理。老周聽了百思不得其解。
事實上，那時候的深圳人在房屋管理方麵接觸最多的並不是內地居民熟悉的街道辦事處和居民委員會之類的基層組織，而是專業性的物業管理公司。早在1995年，在深圳市住宅局登記注冊的大小物業管理公司已經達到98家，加上未取得法人資格的，應該遠遠不止此數，從業人員更是上千。1993年6月30日，深圳市物業管理協會宣告成立。這種行業性自治組織的誕生，雖然比香港晚了近30年時間，但在中國大陸尚屬新生事物。
就像前期的王石深諳到香港采取拿來主義成就萬科股份製改造大業一樣的道理，深圳市物業管理的概念也是源自香港，其產生與發展的過程與特區房地產市場的複蘇息息相關。
1980年，深圳市第一個打破傳統的土地管理製度，開始經營涉外商品房產。由於房產的所有者大多為來大陸投資的境外人士，開發之後亟待解決的問題是如何進行管理，特區第一家專業性物業管理機構——深圳市物業管理公司就是這樣應運而生的。該公司派人專程前往香港，學習先進的屋村管理經驗，他們管理的第一個物業是“東湖麗苑”，當時公司僅有五人。
根據內地幾十年以來的慣例，房屋管理采取的是各單位分工合作的方式，即住宅區的清潔衛生由環衛部門和居委會管理，綠化由園林處管理，道路由市政部門管理，水和電則由自來水公司和供電局管理。由於沒有統一的標準和健全的製度，顯然很難為住戶提供滿意的服務，而且浪費時間，工作效率低下。深圳市物業管理公司自然不能因循沿襲老路，而要引入境外的管理模式，力求企業化、專業化，實行綜合性有償服務。到了1984年，深圳市已出現五六家物業管理公司。1986年政府規定了“誰開發，誰管理”的原則，物業公司成為有利可圖的一個行業，發展步伐自然加快，僅1992年一年就成立了50多家。
這些陸續成立的專業化物業管理公司業務範圍漸趨廣泛，甚至兼及政府的部分職能。概括起來講，主要包括房屋的保養維修、保安、消防、清潔、美化環境和保養休閑設施、舉行住宅區聯誼活動等。從這些內容可以看出，如果缺乏專業人士的服務，管理公司根本無法滿足人們對物業管理越來越高的要求。所以萬科物業管理公司下轄的“天景花園”管理處成立時，編製共有四人，其中就包括專業的水電工。而其中一名電工，就是在王石率領下，後來把萬科物業管理打造成全國響當當品牌的陳之平。
作為房地產公司附屬的物業管理公司，一開始是屬於地產發展商的售後服務部門，管理的是發展商參與興建的物業，以增強購買者對發展商的信心。深圳市的物業管理公司絕大多數屬於這一類型。一些老牌企業，如萬科、金田、寶安等都先後成立了自己的物業管理公司。