一級土地整理財務核算淺析
會計審計
作者：馬緒華
摘要：人口增長、城市化進程的不斷加快將為房地產市場帶來大量的住宅需求，投資性購買也是國內房價增幅的主要動力。在此整體走勢下國內房地產開發市場蓬勃發展十幾年，隨著國家相關政策調控力度的不斷增強，房地產行業已經不再是暴利的代名詞，行業利潤水平正逐步回歸正常水平，銷售收入的增長已經相對平穩。此時由於市場競爭的日益加劇，越來越多的房地產開始涉足商品房開發的上下遊產業，期待開辟另一片藍海。
關鍵詞：一級土地；財務核算
隨著國家對與民生息息相關的保障性住房安居建設的持續關注，並在“十一五”以及“十二五”規劃綱要中均有明確預期目標，保障性住房建設指標逐步增加，受此影響各地的一級土地整理的市場需求越來越大。由於土地整理也是一項資金密集型產業，單純依靠政府及相關事業單位進行土地整理儲備，資金方麵的壓力較大。所以各地政府開始與房地產開發企業商談合作，共同進行一級土地整理工作。
一、一級土地整理
一級土地整理，是指土地出讓前，由相關部門和機構對土地進行整理和投資的過程。即由政府委托企業按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標等要求，對一定區域範圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再進行有償出讓或轉讓的過程。
鑒於一級土地整理的項目涉及的整理資金巨大、審批手續繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，在實際操作過程中，一級土地整理是由政府通過所屬事業單位來進行土地整理，也有政府將土地整理工作委托給房地產開發企業來操作，政府隻是負責監督管理。
二、一級土地整理流程
1、準備階段：
列入整理單位名錄—報送擬整理區域預算和可研報告—申請整理計劃和委托
2、實施階段：
地籍調查—簽訂征收補償協議—辦理房地注銷及土地供前登記
3、供地階段：
報審土地整理成本—委托公開出讓—確認出讓方案和地價履行公開出讓程序
4、結算階段：
土地受讓人繳齊出讓金—結算所有補償費用—返還土地整理費用
從流程中可以看出，一級土地整理過程中有相當多的程序節點，審批環節，而且整個過程中土地整理單位需要墊付巨額的開發資金，墊付時間也比較長。所以房地產企業通過與政府合作的模式進行一級土地整理，一個很明顯的優勢便是：政府和房地產企業可以各自發揮自己的專業專長——政府負責保證如規劃手續、一級開發立項、征地手續、項目驗收等行政審批工作的通過，而企業則可從事土地整理資金的籌措與投入、整理工程的組織與實施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。
三、一級土地整理的收益方式
土地整理的收益模式通常有兩條方案：
一種方案是，通過土地公開交易市場的“招、拍、掛”流程，出讓整理完畢的地塊，扣除土地整理成本後的收益部分按照政府與企業的約定協議進行分配。
另一種方案是，房地產開發企業以土地競買人的身份也參與土地公開交易市場的出讓，因為土地最終成交價格中包含了房地產開發企業應取得的一級土地整理收益，所以在同等條件下，房地產開發企業摘牌更具成本優勢，為房地產項目的後續開發奠定的良好的盈利基礎。
以上兩種方案的區別主要體現在實現盈利的時限上，是短期內資金變現，加速企業的資金周轉速度；還是對該地塊的後期市場前景看好，繼續深入二級開發，實現土地及房地產開發的聯動，最終實現企業價值最大化。相關方案的確定取決於開發商的經營思路和發展方向，並受特定時期內土地市場的表現和國家相關政策影響。
四、一級土地整理的成本審核
作為土地整理單位，最為關注的是流程中的土地整理成本審核過程，該審核過程由市土地整理儲備成本審核部門進行預決算審核。對於房地產開發企業財務人員來說，相應的成本核算的設置工作也應參照土地整理成本審核工作的要求來設置，便於後期成本審核工作的順利進行。
土地整理儲備成本主要由前期費用、土地征收、轉用和拆遷補償費用、綠化和看管費用，財務和管理費用構成。各項費用在土地整理成本審核過程中，均有比較明確的執行標準。
前期費用，是指土地整理儲備項目實施前發生的土地評估、現狀調查、權屬登記、製圖等費用。
土地征收、轉用和拆遷補償費用，是指土地整理儲備項目實施單位征收集體土地支付的土地征收、轉用費用，收購國有土地支付的拆遷補償安置費用，以及滿足土地出讓所發生的有關工程費用。