綠化和看管費用，是指土地儲備期內臨時綠化和看管等所發生的費用。依據土地儲備期限及土地麵積實施綠化和圍牆工作，造價依據工程定額執行。
財務費用和管理費用
財務費用是指土地整理儲備項目融資發生的銀行貸款利息。管理費用是指土地整理儲備項目實施單位按照國有、集體土地收購補償費用的8‰提取的管理費用。
其他費用，是指土地整理儲備過程中必須發生的法律谘詢、訴訟、策劃等費用。
以上各項費用中，與土地成本審核中心審核標準差距最大的就是財務費用項目。
成本審核中心的費用標準為貸款利息按照土地收購整理規定的期限和實際利率計算，貸款利息應不高於貸款時中國人民銀行規定的同期貸款基準利率。但在實際業務操作過程中，房地產開發企業在融資過程中很難取得基準利率的資金支持。
另外由於上述成本項目的最終審核均需土地整理成本審核中心確認，所以存在企業實際支付的成本並不被成本審核中心認可的風險。所以為了規避相應風險，企業在與政府部門起草一級土地整理相關協議時，應事先做好成本收益測算工作，確保成本中不被確認的部分，可以在土地拍賣出讓後的收益分成中得到彌補。
五、一級土地整理的稅收籌劃
一級土地整理是一項相對特殊的企業行為，雖然整個過程均有政府部門的參與協調，但也有比較多的涉稅收行為，由於目前針對一級土地整理稅收方麵的稅收法規比較少，並未統一明確。
在實際操作過程中，基本有以下幾種方案：
1、 將涉稅行為核定為房地產開發，按取得的土地拍賣返還款項全額繳納營業稅、土地增值稅等。
2、 將涉稅行為核定為BT代理建設項目，受政府土地整理中心委托進行一級土地整理工作，按取得的土地拍賣返還款項扣除土地整理成本後的差額繳納營業稅金等。執行此項核定，還需要開發商與政府部門簽訂委托代理建設合同，以及取得代理建設資質等前置條件。
3、 將涉稅行為核定為建築服務行為，按取得的土地拍賣返款款項扣除支付給分包單位後的差額繳納營業稅金。執行此項核定，還需要開發商擁有建築業總包資質並簽訂總包合同等前置條件。
以上幾種方案中，方案二、方案三的稅負較低，應優先選擇。但目前各個地方稅務機關的稅務政策不一，企業執行起來也缺乏法律依據，如：
天津市地方稅務局關於BT模式建設項目有關營業稅政策問題的公告
（天津市地方稅務局公告[2011]15號），就將BT模式的代理建設行為核定為建築服務行為，按照建築業有關規定征收營業稅。
江西省地方稅務局關於BT方式建設項目有關稅收政策問題的公告，則是依據建設項目的立項方，規定如下：
一、以投融資人的名義立項建設，工程完工交付業主的，對投融資人應按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，其計稅營業額為取得的全部回購價款（包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）。
二、以項目業主的名義立項建設，對投融資人無論其是否具備建築總承包資質，均應認定為建築工程的總承包人，按“建築業”稅目的現行規定征收營業稅；同時項目業主委托投融資人建設的行為屬於委托代建行為，對投融資人應按照“服務業-代理業”稅目征收營業稅，其計稅營業額為取得的全部回購價款（包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）扣除代建工程成本後的餘額。
惠州市地方稅務局關於加強對BT項目稅收管理的通知（惠地稅發〔2009〕131號），相關規定如下：
（一）項目的建設方與施工企業為同一單位的，以項目的建設方為納稅人，在取得業主支付回購款項時以實際取得的回購款項為計稅營業額，按建築業稅目征收繳納營業稅等稅費附加。
（二）若建設方將建築安裝工程承包給其它施工企業，則該施工企業應為建築業營業稅納稅人，計稅營業額為工程承包總額。建設方在取得業主支付回購款項時按扣除支付給施工企業工程承包總額後的餘額繳納建築安裝營業稅。
故作為執行一級土地整理的開發商來說，需要就相關涉稅問題向所屬地區稅務機關進行協商，以降低開發商的稅收風險和稅收成本。
以上為本人對房地產開發企業從事一級土地整理工作時財務核算方麵的一點淺見，如有不妥之處，願與大家共同學習，研究。（作者單位：天津天房鼎信建設發展有限公司）