淺談REITs在中國商業地產領域的發展前景
經濟論壇
作者：許葉紅
摘要：房地產投資信托基金（REITs）是商業地產證券化領域的創新產品，代表商業地產融資發展方向。2014年REITs在中國發展加速，主要體現在金融產品創新及金融政策支持方麵。本文首先介紹了REITs在美國商業地產領域的運用；其次，分析了目前國內商業地產運營管理機構的主要商業模式及未來與REITs對接的必要性，作者認為REITs在中國商業地產領域的發展前景廣闊，但REITs在中國的進一步發展需要完善相關法律和稅收製度體係。
關鍵詞：房地產投資信托基金（REITs） 商業地產運營管理
一、REITs是商業地產證券化領域的創新產品，代表商業地產融資發展方向
商業地產資產證券化包括商業地產抵押貸款證券化（CMBS）、以商業地產租金收入、應收賬款等未來穩定現金流為支持的資產證券化（ABS）、以及以成熟商業物業為基礎資產發行股票、信托受益憑證的房地產投資信托（REITs）。其中，REITs 是商業地產證券化最創新、最主流的產品，代表著商業地產融資發展的方向。
二、2014年REITs在中國發展加速
在金融創新產品方麵，2014年REITs在中國發展加速。2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產管理計劃，成為國內首個交易所場內私募房地產投資基金產品（REITs），該產品最大的突破在於可通過深交所綜合協議交易平台掛牌轉讓，從而實現了REITs產品的流動性。2015年2月，“中信華夏蘇寧雲創”資產支持專項計劃在深交所掛牌轉讓，成為國內首個將成熟商貿物業納入證券化標的的私募場內REITs產品。
在金融政策支持方麵，政府金融改革政策明確支持研究建立REITs製度體係和金融產品創新。2014年5月，證監會《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》中提出研究建立REITs的製度體係及相應的產品運作模式和方案。2014年9月，央行和銀監會聯合發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確表示，“積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點”。2014年11月，證監會頒布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》以及配套細則，是資產證券化產品從行政審批轉向備案製的標誌。2015年1月，住建部發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中提出積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點。2015年2月，中證資本市場發展監測中心有限責任公司製定發布了《機構間私募產品報價與服務係統資產證券化業務指引》，對於提高資產支持證券發行效率及產品流動性、促進資產證券化業務的發展將起到積極有效的作用。
三、REITs在美國商業地產領域的運用
REITs，英文全稱是Real Estate Investment Trusts，直譯過來就是房地產投資信托。在美國，REITs是一種特殊的公司或信托，需要滿足以下一些基本的法律要求：必須將至少90%的年度應稅收入（資本利得除外）作為股息分配給份額持有人；必須將資產的75%投資於不動產、房地產抵押貸款、其他REITs的份額、現金或是政府證券；必須從租金、抵押貸款利息、不動產出售實現的利得中獲得總收入的至少75%等；至少要有100人以上的份額持有人，並且任意5人或更少的人手中的現存份額必須小於50%。這些要求的目的是將這些特殊目的運營公司的經營局限在房地產相關領域內，並試圖為個人投資者提供參與和擁有商業不動產或為商業不動產提供融資的機會。
美國的REITs是一種持有、運營、開發、管理房地產業務的房地產企業，其法律實體既可以是公司，也可以是信托。REITs與普通的房地產企業的不同之處在於，REITs需要滿足一定的法定條件，同時享有在實體層麵無須納稅的權利。在美國，由於房地產市場的競爭較為充分，很多REITs逐漸聚焦在某一特定領域，並在該領域形成了自己的核心競爭力。例如，有聚焦於寫字樓的REITs，有聚焦於大型購物廣場的REITs，有聚焦於養老醫療地產的REITs等。
西蒙房地產集團（Simon Property Group，下文簡稱SPG）是美國最大的商業地產運營商和北美最大的零售地產上市公司，標準普爾500指數成分股之一，擁有北美地區公開發售的最大的商業地產REITs。2014年其營業收入為48億美元，淨利潤為14億美元。
截至2014年12月31日，SPG在全美擁有207處有收入貢獻的物業，在美國和亞洲國家擁有在建和重建的項目29個。除此之外，SPG在日本、韓國、加拿大、墨西哥、馬來西亞和部分歐洲國家還擁有商業零售項目和物業股權。
1993年12月，SPG完成了REITs行業當時規模最大的IPO並在紐交所上市。REITs的上市對於SPG來說是一個裏程碑。此前，SPG的業務重心是購物中心的開發。上市之後，SPG的業務快速擴張到全國範圍，發展中心也逐漸轉移到購物中心資產的並購、持有、優化、整合，經營收入以每年17%的速度持續遞增。