工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性分析
投資理財
作者：史金明
摘要：本文通過對房地產價格的構成進分析，從理論角度簡要概述了市場上影響房地產價格的因素及其傳導關係，並從實證角度定量分析了工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性，證明這種相關性是存在的並且具有從房地產價格指數向工業生產者價格指數的傳導關係。
關鍵詞：房地產價格指數 工業生產者購進價格指數 格蘭傑因果檢驗 房地產價格指數期貨
受到全球經濟下行的壓力，中國經濟也受到影響。2014年以來，中國的房地產市場還出現了一些變化：土地購置和新開工麵積下降、銷售麵積下降、房地產價格指數持續回落，有經濟學家分析認為中國房地產市場在這一年已經進入了中長期拐點。與此同時，持續回落的大宗商品價格在2014年出現了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色係商品價格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色係產品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產品與房地產產業聯係緊密，由於這些商品基本上是房地產的上遊產品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯係的。通過研究大宗商品的價格指數與房地產價格指數的關係，就有機會找到他們之間的聯係，如果進一步確定一方對另一方具有先行性，那麼我們就可以通過一種價格指數的變化預先判斷出另一種價格的變化趨勢，從而規避市場變動給宏觀經濟、個人生活帶來的不確定性風險。文章將通過理論與定量模型分析工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性。
本文所討論的問題主要有兩個方麵，一是驗證工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性，看他們兩者之間是否存在因果關係，並且兩者之間誰具有先行性特征。二是麵對房地產市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產價格指數期貨引入國內期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規避市場係統性風險給大家帶來的損失，並使得房地產市場回歸理性。
影響房地產價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規模、土地與建設成本、竣工麵積；而宏觀層麵的因素則包括國民經濟發展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產價格的上漲，而穩定的社會環境和房價上漲預期則會對人們的購房願望產生積極影響，當房地產投資規模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建築材料價格上漲時，造成開發商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策並加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產生抑製作用。
而我們所研究的工業產品作為房地產行業的上遊原料，其對房價產生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建築成本，進而影響房價，也就是說，它們應當表現出正相關。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環境下，工業生產者價格指數與房地產價格指數相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產市場向上遊工業品市場傳導，反映在統計結果中就是房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭傑原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上遊工業品市場向下遊房地產市場流動，在統計分析結果中就應當表現為工業生產者價格指數是房地產價格指數的格蘭傑原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。
一、實證分析
在分析分行業工業生產者購進價格指數與房地產價格指數相關性時，我從國家統計局網站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業工業生產者價格指數月度數據，在Wind數據庫中獲取了同時期的全國房地產價格指數月度數據，為了使結果更加可信，我還選擇了工業生產者價格指數體係中分行業的建築材料及非金屬礦類購進價格指數加入到分析中。下文中，工業生產者價格指數用PPI表示，建築材料及非金屬礦類購進價格指數用JZPPI表示，房地產價格指數用EPI表示，並運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johansen協整檢驗、格蘭傑因果關係檢驗等模型。