清算前，補齊白條抵庫的部分，與股東清算往來款項，實現賬實相符。股東確實無法清償的部分，做分紅處理，代扣代繳個人所得稅。
［參考政策］
《財政部、國家稅務總局關於規範個人投資者個人所得稅征收管理的通知》規定：
納稅年度內個人投資者從其投資企業（個人獨資企業、合夥企業除外）借款，在該納稅年度終了後既不歸還，又未用於企業生產經營的，其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。
五、房地產項目清算及納稅籌劃方案
（一）項目總預算
收入總額：84984萬元
成本總額：42863萬元
期間費用總額：2478萬元
營業外收入總額：7300萬元
（二）項目成本分攤及結轉的財稅處理
項目清算前，應取得項目開發的法定憑證，保證開發成本足額計入。在進行成本分攤時，盡量使成本向商鋪傾斜，且在成本分攤和結轉前進行預測、分析與規劃。
（三）項目主要稅金的測算與節稅籌劃
1.營業稅及附加
銷售收入涉及的營業稅及附加為：8.5億×5.5%=0.2475（億元）
2.土地增值稅
土地增值稅的清算表及具體規劃建議與結論見《土地增值稅納稅預算表》。
3.企業所得稅
項目清算涉及的企業所得稅為7146萬元。詳見《企業所得稅納稅預算表》。
(第二部)分分報告
一、宏博禦景項目土地增值稅測算與規劃方案
（一）稅負測算的前提及影響因素
宏博禦景土地增值稅稅負測算的主要影響因素如下。
1.項目分期
不同期次的項目，土地增值稅的清算時間有所區別，按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
2.項目增值率
對於增值率不同的房地產項目，必須分開進行清算，尤其是項目擁有不同性質的房產類別時，一般對不同性質的房產因其增值率不同而必須分別獨立清算。
3.項目竣工與銷售狀況
下列房地產項目必須進行清算：
（1）全部竣工並銷售完畢的房地產開發項目；
（2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目；
（3）直接轉讓土地使用權的項目；
（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。
符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1）納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建築麵積達到可銷售總建築麵積的比例85%（含）以上的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題後，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。
國稅發［2006］187號文件規定：如果將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，產權未發生轉移，則不征收土地增值稅。在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。上述規定明確了企業自用開發產品在征收土地增值稅時不作為視同銷售處理，在土地增值稅的稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用，即不需要填報《土地增值稅納稅申報表》。
（二）稅負測算要求及清算前準備工作
1.補交營業稅及附加
已經繳納的營業稅、城建稅及附加，允許實現稅前扣除和土地增值稅清算扣除。因此，宏博禦景項目應核實銷售收入，並按確認的銷售收入以及視同銷售收入計算繳納營業稅、城建稅及教育費附加，為項目清算做準備。
2.妥善處理未取得發票的相關支出
項目開發所發生的成本費用中，有一部分沒有發票。主要涉及勞務報酬、公關費用、股東借錢、股東分紅（未繳納個人所得稅）。這些無票的費用，需要適當借助業務招待費、市場費用、廣告費用、谘詢費用、工程價款等補齊。
此外，在土地增值稅清算之前，必須取得合法的工程款發票以及其他費用發票。在房地產調控期間，土地增值稅清算對發票的要求更嚴格，沒有發票或發票不合法的一律不得作為扣除項目在土地增值稅前扣除。
3.清算前的賬務檢查與調整
（1）賬務檢查。在土地增值稅清算時，對於已經核算記錄的成本、費用項目，應進行細致檢查。在土地增值稅清算中，確定清算項目的扣除額時，發生的各項成本應按實際發生額確認扣除，對無法提供合法有效憑證的，不予扣除，對於各項預提費用也不得包括在扣除項目金額中。
開發過程中發生的土地征用費、耕地占用稅、拆遷地上地下建築物、附著物的拆遷費用、拆遷戶的安置及補償費等支出可以據實扣除。
開發過程中發生的利息支出，在土地增值稅計算時需要特別注意扣除的稅收政策。《國家稅務總局關於關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函［2010］220號）規定：“（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發成本’金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發成本’金額之和的10%以內計算扣除。