國有低效不動產處置的實踐與探索
經濟管理
作者：滕家平
摘要：隨著國有企業的改革不斷深入，出現了一些存量的低效不動產資產，這些資產不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用的支出，不能給企業帶來預期的穩定收益。為此，根據國資委加快處理低效無效資產的要求，著力提升資產運營效率，加快處置低效類不動產。雖然國有企業在低效不動產處置方麵取得了一定的實際經驗，但還需要不斷的進行總結與探索，在滿足政府相關部門對國有資產監管的要求同時，進一步提高國有資產處置效率與效益。
關鍵詞：低效不動產處置實踐探索問題
一、低效不動產的定義界定
所謂低效不動產是指長期處於閑置狀態、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業帶來預期收益的一類不動產。國有低效不動產處置是指運用公開交易平台轉移低效不動產所有權或使用權的行為。筆者通過閱讀大量文獻，認為資產占用——利潤比重分析法能夠更加形象的來界定企業的低效不動產資產。資產占用—利潤比重分析法是通過對資產占用—利潤結構表的分析來實現的，這種分析方法的主要特點有：將企業內部資產分為高效資產、低效資產和無效資產，通過個資產在總資產中所占的比重與其對應創造的利潤比重的比較來判斷其資產類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內或大部分時間，企業內部某項資產的資產占有比小於利潤占比，但同時也創造企業利潤的情況下，該項資產就可以界定為低效不動產資產。
二、低效不動產處置的實踐
筆者所在公司低效不動產主要來源於企業自行開發建造或福利分房政策取消後的保留房產，由於絕大多數房產房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠分散、房型結構不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據國資委加快處理低效無效資產的要求，本著推進全麵預算管理，優化資源配置，減少低效不動產運營風險，提升資產運行效率，進一步改善資產運行質量，提升有效不動產的盈利能力，自2012年起開始嚐試存量低效不動產處置工作，嚴格按照集團公司下發的《非股權性資產轉讓管理辦法》，以程序規範、效益提升、安全穩定為基本工作準則，邊實踐、邊總結、邊改進、邊提高的工作思路，努力推進低效不動產處置工作，並取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置麵積達到1.35萬平方米，資產處置收入達到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現處置收益合計1.96億元，並打包解決了幾十套曆史占用遺留房產問題。通過上述處置，將不利於公司管理且無法進行改善的低效不動產分離出來，為企業盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業的經濟效益得以充分體現。為此，筆者公司在推進低效不動產處置工作上主要做到了以下幾點：
1.組織體係保證
成立低效資產處置辦公室，並配備專人負責，按項目化管理要求，堅持PDCA+認真的工作方式，全麵推進低效不動產處置工作。由於此項工作涉及招商租賃、財務、法務、客服等多個專業，在公司成立跨部門虛擬團隊，由公司分管領導負責統一協調，以保證低效不動產處置各項工作的有序開展。
2.完善處置流程
低效不動產處置采取事前、事中、事後全過程管理。事前策劃：通過不動產運營效率分析，年度處置計劃報經理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經濟行為上報集團公司審批備案和處置方案上會公示、集團公司指定評估與備案；事後跟蹤：審計監察部進行階段性管理審計、公司紀檢參與全過程監督，每次處置行為，上級審計監察部、經營財務部及公司紀檢員均派員進行現場監督。具體操作流程如下：
1）公司董事會審議年度低效不動產處置計劃與方案；
2）按照處置授權權限分批上報集團公司，取得同意處置經濟行為批複；
3）按照國有資產評估程序進行指定評估，取得國有資產評估備案表；
4）具體處置方案經總部領導班子審核備案；
5）公開市場（平台）上市掛牌交易。
3.健全處置製度
國有低效不動產的處置過程，就是追求資產處置程序合規、效益最大化的過程。但其工作規則，必須符合國家法律法規及現行政策的規定。筆者公司在認真學習領會《企業國有資產法》、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產產權交易管理暫行條列》、《上海市國有產權交易規則》及集團公司《非股權性資產轉讓管理辦法》等法律法規政策的基礎上，起草了公司《低效不動產處置管理辦法》、《低效不動產處置交易流程》等製度。目前，公司低效不動產資產處置製度體係基本確立，特別是依法依規規範了低效不動產處置評估、信息公開發布、定價（低價）流程、領導班子會議決策處置方案、公開掛牌進場交易等製度。