中央直屬單位房產拆遷安置工作的研究
公共管理
作者：李遠
摘要：隨著城市發展和城市建設進程的不斷推進，城市的遷建範圍也隨之大幅增加。在此過程中，一些駐地方省、市的中央直屬單位國有房產也麵臨被拆遷征收。由於中央直屬單位雖設立在地方，但其管理和審批權限一般都在中央各部委，因此中央直屬單位在處理接洽地方政府的國有房產征收安置工作時，特別需注意一些問題。筆者曾參與處置中央直屬單位國有房產的拆遷安置工作並積累了一些經驗，本文就如何做好相關工作進行了簡要的分析。
關鍵詞：中央直屬單位 國有房產 拆遷 安置
一、認真研究征收國有房產相關文件
在地方政府公布拆遷房屋征收決定書、決定公告和征收補償方案等文件資料後，中央直屬單位（以下簡稱“中直單位”）要對相關文件資料進行認真、細致的研究和分析，著重了解拆遷時限、被征收範圍和政策依據等。關於被征收範圍，需對本單位所屬的國有房產是否包含在拆遷範圍以及房產是全部還是部分被劃入征收範圍進行確認。在確認被征收範圍後，要對征收補償方案進行初步分析，並著手了解征收補償方案是否符合國家及各級政府公布實施的相關法律法規。此外，中直單位應盡早根據本單位擬拆遷房產的性質、賬麵價值等信息，結合國家和所屬部委等上級單位的國有資產管理和處置規定，了解和梳理資產拆遷處置工作過程中的審批要求，為收集和整理報批材料做好準備。必要時，中直單位應將擬拆遷房產的基本情況和地方政府發布的國有房產拆遷決定等資料及時向上級單位進行報告。
二、重視被征收房產的評估報告
地方政府拆遷部門作為推進拆遷工作的實施主體，一般與被征收人或被征收單位進行直接的接觸和洽商。在最初接洽過程中，中直單位應將自身單位性質及處置國有房產拆遷安置的有關審批權限等事宜告知給拆遷部門，以便於他們了解相關情況。按照公布的拆遷征收文件內容，拆遷部門將會組織房產評估公司對擬征收的國有房產和土地進行評估，並向中直單位提供拆遷評估報告。在收到該評估報告後，中直單位應及時組織或邀請專業人員對評估報告進行分析，特別是中直單位應再次到有關部門確認房產和土地的性質，如土地是否為國有劃撥性質將直接影響評估金額，劃撥性質的土地還需補繳土地出讓金。此外，還需進一步查詢有關曆史檔案資料並同權屬管理部門進行溝通，確認土地性質是工業用地、辦公用地或還是其他性質。同時，中直單位應另外聘請專業的房地產評估公司對被征收的房產進行獨立的市場價值評估，並可將該市場價值評估結果作為與拆遷部門洽談和爭取補償金額的重要依據。此外，中直單位也需注意了解與本單位同時麵臨拆遷的其他單位國有房產的相關情況，為做好拆遷安置工作提供參考。
三、全麵考慮安置方案
在房屋拆遷推進過程中，中直單位需及時考慮安置的意向，如根據拆遷補償方案可選擇現房安置、期房安置等安置方案。對於安置房源，拆遷部門一般會提供幾個安置方案進行選擇，對於被拆遷單位一般也會被允許自行尋找和參與確定安置方案，因此中直單位應綜合考慮選擇和尋找意向安置方案。在尋找房源過程中，要著重對有意向的房源進行綜合對比分析，如對比價格、地理位置、環境、是否有利於國有資產保值增值等因素。其中，若安置房屋是正在銷售的房屋，可通過對比同一區域、同一屬性、同一配置的房屋進行對比分析了解房屋的價格情況；若安置房源不是正在銷售的房屋，中直單位可要求拆遷部門對房屋進行價值評估，同時中直單位也可對該房屋進行獨立的價值評估，綜合兩份評估報告並結合產權人的意願對相關情況作出判斷。在考慮安置房屋的同時，若涉及到入住安置房屋前的過渡，中直單位也需及時與拆遷部門溝通，協商過渡期的時間長短及經費等。