個人住房按揭貸款更是小心謹慎。雖然建設銀行早在20世紀80年代就在廣東試水個人住房按揭貸款業務，但那屬於在沿海開放區的探索，內地影子都見不著，北京也沒推行。據說，“按揭”一詞就是首先從香港傳到廣東的，它是英語中“mortgage”的半粵語半英語諧音，我不懂粵語，不知此說是不是真的。
1997年，潘石屹在北京開發現代城的時候，除了從萬通分家得來的份額，口袋裏沒幾元錢。最先是想引進凱德置地和新加坡政府投資公司GIC的資本，但談判被東南亞金融危機打斷了。張欣在香港待了那麼多年，懂得個人按揭的神奇，就讓潘石屹去找銀行。
潘石屹去找建設銀行北京分行，工作人員尚不知按揭為何物，拒絕了現代城的申請。潘石屹後來告訴我說，他又去找了建行行長。那時，正值國務院決定停止住房實物分配的前後，建行行長高屋建瓴地表態說：“這不是支持一個項目的問題，是啟動中國經濟的問題。”當即決定在現代城做個人按揭。據說，後來工行、中行都找上門來了。現代城銷售速度大增。
潘石屹說：“是我教會了銀行怎麼做個人按揭。”這話聽起來有點兒誇張。老潘的意思可能是說，他幫北京的銀行引進了個人按揭。他還說，現代城是北京首個做個人住房按揭貸款的項目。我沒有研究過中國個人住房按揭貸款的幼年時期，不知道他說的是不是真的。
1998～2003年，我能真切地感覺到房貸市場不斷躥升的熱度。那幾年，以基建貸款起家的建設銀行（主營業務如其名）一枝獨秀。但工行醒過味來，緊緊追趕。有時一個房地產項目往往就是這兩大銀行在爭奪發放貸款。
大約是2002年某個時間，建行房地產信貸部一位負責人找到建設部住宅與房地產業司的領導，請他幫忙給某地產商捎個話，讓建行來做這個大項目的貸款。地產商往往是將開發貸款與個人按揭捆綁，如果銀行想獲得自己項目的個人按揭貸款業務，就必須先給地產商發放開發貸款。這個慣例沿用至今。
按揭貸款對中國老百姓的消費習慣，是一個顛覆性的挑戰。幾十年來，除了做生意，老百姓都是先存錢，量入為出，有幾個人會借錢消費？但說來奇怪，購買住房這麼高價值的商品，老百姓很快就接受了貸款這種方式，一貸就是幾十萬元（那時房子很少過百萬元），一貸就是二三十年。也許是實物分房排了幾十年的隊，壓抑得太久了。
按揭購房讓老百姓提前圓了住房夢。全國個人住房貸款餘額，由1998年的42616億元增長到2009年年底的44萬億元，增長超過100倍，占金融機構各項貸款餘額的比例由049%上升到11%。這種增速估計全世界也找不到第二個。
房地產開發貸款增長也很快。房地產開發貸款餘額，從1998年的20289億元增長到2007年年末的18萬億元，年均增長2745%。增速明顯低於個人住房貸款，但快於金融機構其他貸款。
興業銀行行長李仁傑說，“房貸是銀行的優質資產”。如果他指的是個人住房貸款，那麼我要加上一個形容詞：房貸是銀行最優質的資產。
早年間，未進行股份製改革的國有銀行，不良率都很高。
據建設銀行公布的數據，2002年年底，按照信貸資產質量五級分類口徑計算，其整體不良資產率為1517%。但2001年年底建行個人住房貸款的不良率僅為135%。2006年6月，國有銀行平均不良貸款率為802%，但個人住房按揭的不良貸款率僅為15%左右。2009年年底，全國個人住房貸款不良率降到060%。