我個人覺得，實行商品房預售資金監管，本質上並沒有減少地產商的現金流量，對地產商的資金鏈不會構成根本影響。如果把預售資金看成一條河流，預售資金監管至多是在河流裏砌了幾道小石坎，地產商稍稍一跳就過去了。
區別在於：此前地產商可以將全部預售款（包括購房者的定金、首付、按揭貸款等）用在任何一個開發環節，包括買地；實行專戶監管後，地產商所得的預售款，必須分成幾個時間點來用。僅僅是部分資金被推後一段時間使用，增加了幾道申請手續而已，但地產商應得的資金一分錢也沒有少。
這一辦法可以防範少數地產商挪用預售款而造成資金鏈斷裂、商品房爛尾的現象，但它本身與房價成本並不構成直接的邏輯關係，聲稱實行專戶監管製度後會迫使地產商降價的說法，缺乏嚴謹的邏輯推導，也沒有實踐支持。廣州市早已實施預售款監管製度，但房價並未因此而下跌。
所以，實行商品房預售資金監管而不改變商品房預售製度，地產商的金融杠杆化機製就依然存在，地產商用銀行和購房者的資金，創造自己的利潤和財富的過程，也將繼續下去，雖然這樣的過程並非一帆風順。
2008年銀行救了地產商。
銀行是個放貸者，而且是一個勢利的放貸者。在市場經濟時代，銀行都願意錦上添花，沒幾個雪中送炭。聽好幾個地產商講過，當自己在好地段拿了個項目，或者產品好賣，恨不得所有支行的行長都排隊請你吃飯，貸多少款都可以；而當調控來臨，項目急需輸血時，你想屈尊請放貸員吃飯，人家都要借口推托。
2008年年底，綠城和富力都有過這樣的遭遇。
2007年，綠城四處搶地，似乎手裏的錢多得花不完。它曾經在1個月之內連奪兩個地王：2007年5月，綠城聯手杭州葛洲壩公司等，以349億元取得杭州藍色錢江地塊，樓麵價11759元/平方米，是當年杭州的地王。一個月之後，2007年6月，綠城又以126億元取得上海新江灣城D1地塊，樓麵價12509元/平方米，是該地塊掛牌起始價的25倍，是當年上海的新地王。
綠城那一年買地花了多少錢？
2006年7月，綠城赴港上市時，土地儲備總建築麵積為800多萬平方米，而至2008年年底，土地儲備已增至2520萬平方米。其中，2007新增土地麵積超過1000萬平方米，花費160億元，綠城出資約100億元，合作夥伴出資約60億元。
我私下揣測，如此不計成本地擴張，綠城來年應該是想“幹票大的”。
果然，綠城副董事長兼行政總裁壽柏年透露了他們的野心。2008年4月22日他在公司2007年財報發布會上表示，“2008年，公司預計可以預售的房源價值大約300億元，如果以2007年大約85%的預售率來計算，大概可以實現230億元左右的預售收入”。
隨後，綠城謹慎地對外宣布，2008年的銷售計劃是200億元以上。但我那時了解到的情況是，當年集團內部製訂的銷售計劃是250億元，並已分解到各區域公司。
我們後來都知道，2008年沒幾個公司完成了銷售任務。綠城實際完成的情況已通過2008年財報公布出來：全年銷售（預售）額為152億元，僅比2007年增加1億元，比內部計劃的銷售額少了約100億元。
那時的綠城，財務報表簡直糟糕得要命。
2008年年底，綠城的現金額隻有區區的1718億元，而總借貸高達16118億元，資產負債比例為1401%。壽柏年後來透露，綠城一年期短債共66億元，2009年尚需償還60億元土地款項及90億元樓盤開發費用。