2003年幾乎流產的“121”文件。
2008年年底寬鬆貨幣政策經由銀行之手，拯救了陷入生死關頭的地產商。但銀行對自身的風險並非毫無察覺。
上文提到，2005年8月央行金融市場司提出取消商品房預售製度的建議，主要就是出於防範金融風險的考慮。這一點必須承認，無論房地產業給金融界帶來了多麼巨大的利益，銀行家是多麼離不開地產商，監管部門從未放棄過對房地產金融風險的警惕。
最具代表性的自然是2003年那份定當留存曆史的“121”文件。
中國人民銀行2003年6月13日發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即“121號文件”）。其核心內容是：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低於開發項目總投資的30%；商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用；商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產建設項目的建築施工企業隻能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備，嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。
對於個人房貸，“121號文件”規定：商業銀行隻能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例，並不再執行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執行。
對許多地產商來說，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘石屹說：“這是我近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知。”
為什麼說是“最嚴厲”？地產商賴於生存的資金來源被全麵收緊。來自銀行的開發貸款大幅回縮，而個人按揭時間又被往後至少推遲6個月以上。“121號文件”對沒有資金實力的地產商，簡直是致命打擊，如果嚴格執行這些規定，估計有一半中小地產商活不到今天。
事隔7年多來看，2003年6月的房地產市場，除了揭露出來的一些假按揭事件，並沒有過熱。實際上，那時的樓市也同樣被“非典”折磨，售樓處除了售樓員，幾乎沒有人影。潘石屹等地產商正在醞釀給購房者提供代繳一半契稅的優惠。為什麼央行要弄出這麼一個大動作來？
其背景是，2003年2月月底，央行發布《2002年貨幣政策執行報告》，公布了2002年11月央行對部分城市商業銀行2001年7月1日～2002年9月30日發放的房地產貸款的檢查結果。共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元，調查發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的98%和249%。
這是什麼概念？違規貸款金額占總檢查金額的249%，如果這個檢查結果在所有房地產貸款裏有代表性，那就是說，房地產貸款中有近1/4是違規的。而房地產貸款1/4違規意味著什麼？
據央行統計，截至2003年4月，房地產貸款餘額達到18357億元，如果其中1/4是違規貸款，就意味著全國有4500億元房地產貸款是違規的。這個比例的可怕在於，假如不把違規的漏洞趕緊堵塞住，那麼，隨著房地產貸款餘額的迅猛增長，有一天，風險敞口也許將數以萬億元計且越來越難以控製。譬如，2009年年底房地產貸款餘額為733萬億元，假如1/4是違規貸款，就是18萬億元。
時任央行貨幣政策司司長的戴根有是“121”文件的主要起草人之一，他在文件發布前的一次內部講話裏說，我國部分城市和地區確實出現了房地產過“熱”，應當引起警惕。商業銀行貸款是當前房地產投資的主要資金來源。據統計，2002年1～10月，商業銀行房地產新增貸款餘額占房地產完成投資的比例達到66%，如果加上使用住房公積金發放個人住房委托貸款數量，這一比例為68%。鑒此，有必要對商業銀行的貸款加強監督。
今天看來，個人住房貸款仍是銀行最優質的資產，但在2003年，監管部門卻對它充滿了戒備之心。戴根有認為，個人住房貸款風險已經開始顯現。其時，工商銀行個人住房不良貸款為528億元，不良率為022%；建設銀行個人住房不良貸款為3205億元，不良率為159%。