投資性房地產業務中公允價值的應用及盈餘管理
會計改革與創新
作者：張晉俠
摘要：現行會計準則重新引入了公允價值，本文試圖將公允價值的應用與盈餘管理結合起來，研究投資性房地產業務使用公允價值計量下的盈餘管理。
關鍵詞：投資性房地產 公允價值 盈餘管理
一、引言
20世紀90年代以來，隨著我國證券市場的興起與發展，股票市場作為市場經濟的重要組成部分，已經滲透到社會政治、經濟生活的各個方麵。作為國民經濟發展的晴雨表，證券市場對我國宏觀經濟和微觀經濟的影響越來越大，已經成為社會資源配置的重要渠道。資本市場發揮資源配置基礎作用的主要依據是上市公司披露的會計信息，其中，盈餘信息又處於核心地位。因此，上市公司報告的會計盈餘是投資者、債權人、管理者等各利益相關者關注的焦點，也是連接投資者與上市公司的重要紐帶。
2006年2月，財政部出台了新的會計準則，且從2007年1月1日開始在上市公司率先實施。相對於舊會計準則，現行會計準則最大的變化之一便是重新引入了公允價值。公允價值應用於金融工具、非貨幣性資產交換、債務重組、投資性房地產、股份支付等17項具體準則。
本文主要研究現行會計準則下投資性房地產業務中公允價值的應用及盈餘管理，並根據研究，提出相應的政策建議。
二、投資性房地產業務中公允價值的應用
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。”準則規定投資性房地產可以采用成本模式或者公允價值模式進行後續計量，采用公允價值模式進行後續計量的，必須滿足兩個條件，一是房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上獲得同類或類似房地產的交易價格及其他相關信息，從而能夠對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
準則還規定，投資性房地產的計量方式不得隨意變更，采用成本模式進行後續計量的投資性房地產在符合上述條件時可以改按公允價值模式進行後續計量，反之則不能。這一限製促使企業謹慎使用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。
上述規定分別從投資性房地產的後續計量、計量模式的變更、房地產用途改變等幾個方麵對公允價值在投資性房地產中的應用進行了規範。
三、投資性房地產業務盈餘管理空間分析
（一）利用政策的可選擇性進行盈餘管理
企業會計準則規定，投資性房地產可以采用成本模式或者公允價值模式進行後續計量，並把計量模式的變更作為會計政策變更來處理。雖然準則對投資性房地產采用公允價值模式進行後續計量有限製性條件，但兩個條件都無法定量的衡量，需要專業人員的判斷，一旦涉及判斷，就會為企業的操縱留下一定的空間。當企業的財務狀況好，不需要利用其他方式來增加企業利潤時，可以選擇采用成本模式對投資性房地產進行後續計量，當企業的主營業務無法盈利，需要通過其他方式來掩蓋虧損時，可能利用會計政策變更將采用成本模式進行後續計量的投資性房地產轉換為采用公允價值模式。這樣，一方麵由於采用公允價值模式計量的投資性房地產不需要計提折舊進行攤銷，也不需要計提減值準備，從而減少了當期的費用；另一方麵，近幾年來，房地產市場一派繁榮，價格不斷上漲，因此改用公允價值計量模式後，不斷上漲的價格以公允價值變動損益計入當期損益。在費用減少和利得增加的雙重作用下，使原本虧損的局麵轉為盈利。此外，改用公允價值模式進行後續計量投資性房地產後，資產總額增加，負債沒有變化，因此資產負債率降低，表麵上企業的財務風險降低，從而在一定程度上提高了其融資能力。