淺談房地產經濟未來發展創新思考
宏觀經濟
作者：林煒珍
摘要：本文從房地產經濟對我國經濟的拉動作用，房地產經濟中存在著非理性行為，新經濟時代我國房地產經濟發展的未來走向等方麵進行分析和思考。
關鍵詞：房地產；新經濟發展；非理性行為
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-00-01
一、房地產經濟對我國經濟作用
（一）房地產業的發展需要國民經濟當中許多部門和以及提供物質資料的相關行業與之配套發展
據測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創造相關產業70～220元的需求；每銷售100 元的住宅，便可帶動130～150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業每吸納100人就業，可帶動相關行業200人就業。由此可以看出，房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。
（二）房地產業提供的產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所
房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所，這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的製約。
（三）住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方方麵麵
房地產的消費特別是住房消費是種綜合性的消費，以及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方麵麵。因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方麵講，為人們生活其他方麵的提高創造了條件，促進生活消費水平全麵提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發展自然會帶動經濟快速向前發展。
二、房地產經濟中存在著非理性的行為
（一）以供給決定需求，城市化規劃脫離市場化進程
我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然後以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名曰“築巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“築巢引鳳”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規劃中的選址、規模和時機是由生產者（企業）和消費者（家庭）的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是隻能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態，從而促進國民經濟向前發展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“築巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發，基本建設的投資效益大大下降。
（二）片麵的追求高層次產業結構，產業結構調整脫離市場化導向
在市場的經濟當中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一麵，又有合理的一麵。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片麵追求高技術、高消費的高層次產業。我國是一個發展中國家，正處於社會的轉型時期，產業結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以後相當長的時間內，產業結構的特點是：第一產業仍是基礎，第二產業還將占主要比例，然後慢慢地由以第一、二產業為主的結構向以第三產業為主的結構過渡，由中低技術產業、中低消費結構向高新產業、高消費結構過渡，需要經過多次產業結構調整才能實現，何況各地經濟發展很不平衡。另外，各種城市集聚經濟的功能是不同的，有工業帶動型城市、經貿彙聚型城市、港口交通樞紐型城市、消費服務型城市、文化風光旅遊型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產業結構、就業結構、消費結構、交通實施、建築風格、環境保護、文化教育等提出了不同的要求。