我國公共租賃房項目融資模式研究
金融天地
作者：王鈺文 王豪 孔膠膠
摘要：公共租賃房作為我國保障房建設的主要形式，有效緩解了低收入家庭的購房壓力。但由於存在政策風險、建設資金回收慢，金融機構對公租房建設的融資工具缺乏創新的動力，隨之出現公共租賃房融資難的問題。本文主要介紹了國際上比較常用的PPP模式、ABS模式、REITs模式、BT模式等公共租賃房項目融資模式，並分析了在我國的適用條件。針對近年來我國公共租賃房項目融資模式在我國應用中出現的問題進行總結，並提出完善法律製度、加強監管水平、健全市場製度等完善融資模式的政策建議。
關鍵詞：公共租賃房；融資模式；適用條件
中圖分類號：F832.1 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02
一、引言
隨著住房製度改革逐步深化，我國開始確立與發展保障性住房製度，2011年起公租房建設已經成為保障性住房建設的主力，如北京市就確定了在“十二五”期間將公租房在保障房中的占比提高到60%的目標。中央財政投入力度也不斷加大，2012年財政部、住房和城鄉建設部又下達中央補助公共租賃住房專項資金660億元。不同於經適房和限價房，公租房的資金回收時間長，收益低，社會資本不願參與投資，地方政府又麵臨多項發展，不可能過多注資於公租房建設，因此，能吸引公眾資本參與公租房建設是很必要的，研究公租房融資模式勢在必行。
二、我國公共租賃房項目融資模式
1.我國公共租賃房建設融資現狀
與國外公房建設相比，我國起步較晚，2010年6月，國務院七部門印發《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，才明確提出要大力發展公共租賃住房。至今，各省市通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式投入公租房建設中，並出台了一係列管理與退出機製的相關文件。例如大力推行“租售並舉”的住房保障原則，基本建立形成銜接合理、層次清晰的住房保障政策與管理製度體係。至目前為止，我國幾個典型城市像如北京、廣東、深圳、重慶等的公租房運作不斷在實踐中摸索，建設數量在逐年遞增，分配退出的條例規定等在不斷完善，整體呈現良好勢頭。
在融資模式方麵，我國大多數地區公租房資金來源以政府財政資金為主，在集中建設製下由專門的公租房建設投資中心負責建設，資金以財政劃撥為主，或向國家開發銀行貸款融資；在配建製下，交由招標的配件公司進行建設運營或是采用BT模式在工程完工後由政府收購。也有地區實行先租後售的政策優惠來吸引開發商，部分地區如廣東、北京關注住房公積金和債券融資平台的使用。
2.我國公共租賃房項目融資出現的問題
我國公租房的興建中的確取得了一定的成績，同時暴露了一些問題，主要總結為：
一是融資渠道單一，資金缺口大。大多數地方資金來源方麵隻有政府和企業兩種來源，使得資金額度難以滿足實際建設、運營的需要，尤其是由於受到經營、生產等眾多因素的影響，企業容易產生資金斷鏈，致使企業的投資力度有限。以青島為例，2012年青島市保障性住房建設需要的總投資數額為68億元，其中包括中央補助資金1.65億元，青島市縣兩級財政投入17.55億元，剩下的資金缺口部分，企業自籌15.8億元，銀行貸款33億元。而在金融工具觀望態度下，前兩者壓力頗大。
二是租金收入低，難以維持正常的管理運營。特別是租賃者的經濟能力有限，部分租金不能按時收繳，無形中對企業等管理方產生了消極影響，增加了管理難度，對於資金回籠更是增添了極大的難度，商業銀行麵對實際資金回籠情況更無法放寬貸款條件。
三是土地資源逐年減少，融資難度將加大。隨著社會經濟的快速發展，市區中可利用土地資源日趨減少，土地開發成本卻逐日遞增，興建公租房的難度係數便愈發高漲。
三、我國公租房主要融資模式的創新
現有背景下，為了把社會資本引進公租房建設中，那麼就要采用多種融資模式。
1.PPP模式及在我國的適用條件
為引入私人資本參與可采用PPP模式，即政府與私人組織綜合優化項目融資與項目實施，雙方形成合作關係並通過合同來明確雙方的權利與義務，達到比雙方單獨行動都更加有效的結果。目前我國多數地方以政府出資建設公租房為主，若要轉為PPP模式，首先需要政府在公租房投融資中扮好監督者、合作者的角色，出台相應政策優惠與扶持，吸引有運營經驗的公司進行投融資建設公租房。其次嚴格準入機製，選擇經驗豐富，信譽優良的公司進行合作，保障項目做到“三公”。最後是法律製度的保障，建立專項立法予以支持和保障，明確合作各方責任與權力，保障項目正常進行。