關於中國房地產價格高速上漲之原因及對策探討
產業經濟
作者：賴碧珍
摘要：隨著房地產業的快速發展，房地產價格快速上漲，盡管經過多次宏觀調控，仍然不能扼住其不斷上漲的勢頭，究其原因，主要是中國商業化房地產的發展還處於起步階段，地方政府過分依賴土地財政，房產投資和投機行為突出，商品房、保障房供給結構嚴重失衡，城市化快速推進。因此，要采取相應措施和對策來解決。
關鍵詞：房地產價格；上漲原因；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、中國房地產價格高速上漲之原因
1.中國商業化房地產的發展還處於起步階段。土地作為財產可以由非政府的企業和居民所有和轉讓也就隻有很短的曆史，住房體製改革，即由所在單位（國家機關或企事業單位）分配使用（隻有使用權）向居民自己購買和擁有商品房（擁有產權）轉移，也隻是從1999年正式開始，因此，中國房地產業的管理和發展還很不成熟。盡管不少人擁有了住房，甚至擁有很大或者多住房，但從全社會的住房需求和滿足程度看，特別是從加快工業化、城鎮化發展，轉移農村剩餘勞動力的角度看，還有很大差距和發展潛力。
2.土地財政的膨脹放大了中國房地產業發展的“怪圈”。我國房地產市場化剛好與社會保障轉型等時期相吻合，而地方政府在1994 年分稅製改革後財政增長手段匱乏，土地財政適時出現，成為拉動地方經濟的重要杠杆。現行土地製度中存在的缺陷是地方財政的突破口。由於在預算內無法達到預算平衡，地方政府隻能通過預算外的方法來解決財政矛盾。由於受到利益的驅動，地方政府利用經營城市的名義大肆出賣土地。許多地方都把“經營城市”演變為“土地財政”、“房產財政”，通過各種途徑對房地產市場進行托市，從而縱容了房價的節節高漲。這種房地產業的非理性繁榮同樣放大了中國房地產發展的“怪圈”。
3.房產投資和投機行為突出。由於成本相對較低（主要體現在稅費方麵），很多有錢人擁有多套房子，房產投資和投機行為突出。隻有當市場上出現足夠多的投機行為時，才會引起房地產價格脫離市場基礎價格，出現價格上漲甚至形成價格泡沫，即是說，過度的房地產投機和泡沫經濟之間存在必然的聯係。由於中國目前缺乏多樣化、有效的投資渠道，相比近年來大起大落的股市，樓市的投資風險相對較低，吸引力更強，因此，商品房成了一種理想的投資品。投機越多，房價上漲越快；而房價漲得越快，投機就越多，房地產的資產屬性被高度放大而房地產的居住屬性被逐漸弱化。房地產投機還使財富在居民之間呈現“馬太效應”式的再分配，富裕群體通過不斷投資房地產獲得房價高漲帶來的高收益，並進一步推升房價，這使普通購房者必須付出更高的成本以實現基本的住房需求甚至被排除在房地產市場之外，貧富差距進一步擴大。因此，以追求高利潤回報的房地產投機活動，雖然可以促進GDP 在統計意義上的增加，但不能刺激真正的消費，反而極大地壓製居民在衣、食、住、行等方麵最基本的消費需求，並給我國的整體經濟發展和人民生活水平提高帶來巨大的風險和不確定性。
4.商品房、保障房供給結構的嚴重失衡。保障性住房所占比重太小，商品房所占比重太大，房地產市場的供給結構嚴重失衡，這是導致我國房價過快、持續上漲的主要因素之一。相關統計資料表明，如果從房地產市場的總供給和總需求層麵上看，1999～2008年房地產市場的總供求基本均衡。但從供給結構上看，十年間經濟適用房的供給套數僅占總市場需求的14%，這尚不包括約1億進城人口大約3000萬套的居住需求。經濟適用房占住宅開發總麵積的比例和經濟適用房投資占住宅總投資的比例總體上呈不斷下降的趨勢。在住宅供給結構嚴重失衡的條件下，房價的快速上漲乃至出現價格泡沫是難以避免的。