房地產項目成本控製研究
經濟研究
作者：何宇凱
【摘要】 房地產項目的成本控製對於房地產企業的經濟效益來說，是增加盈利的最根本的方法，也是在當今愈演愈烈的房地產市場競爭中占有一席之地的必要途徑。成本控製貫穿於房地產開發項目的前期決策、設計規劃、施工等各個重要階段。本文試圖從房地產項目各個階段的成本的構成進行分析，挖掘出目前房地產項目成本控製中存在的問題，並結合成本控製的原則提出相應的對策建議。
【關鍵詞】 成本控製；房地產項目；經濟效益
房地產業是國民經濟的重要支柱之一，隨著我國房地產市場的交易漸趨成熟，房地產行業競爭也越來越激烈，房地產企業要想在房地產市場占有一席之地，保存自己的競爭力，就必須從項目中獲得更高的利潤；而要想獲得盈利，必須要加強成本管理，實現真正的成本控製。本文通過分析房地產開發項目的各個重要階段及每個重要階段發生的主要成本，探討在房地產開發項目的整個過程中成本控製存在的問題，並對這些問題提出了相應的對策建議，以期房地產企業能實現項目的建造成本和營運成本的全麵監控，降低房地產項目的總成本，最終實現房地產項目的經濟效益的提升。
一、房地產項目的成本構成
在房地產開發商的角度來講，房地產項目的成本即為對建設項目的投資費用。房地產項目的成本控製對於成本管理來說，是一個重要的環節，同時也是保證開發商能順利完成在既定成本預算下目標的實現的重要手段，是房地產開發過程中降低產品成本、提高房地產企業的經濟效益的必要方法。
1.項目前期決策階段的成本
項目的前期準備階段是一個項目的定位時期，一般是在對房地產項目進行市場調研的基礎上，開發商選擇和確定投資方案的過程，包括可行性研究、基於可行性研究的決策。一般來講，開發商首先需要從經濟和技術的角度分別論證擬建項目的必要性與可行性，然後基於以上的分析，對不同的建設方案予以比較，最後做出選擇與決策。建設項目的決策階段需要對項目建議書、可行性報告、設計任務書進行確定並編製投資估算。項目開發階段的成本主要包含了土地成本、土地建設成本、設備配套成本及一些其他的費用支出。
2.項目的設計階段的成本
項目決策之後，就是初步設計和施工圖設計以及工程的招標階段。由於對於項目的設計是對於整個項目的總體設計，會貫穿於項目的全周期，包括後續的施工階段；因此雖然設計階段的成本占比不大，但是對於整個房地產項目的總成本控製起著至關重要的作用。
3.施工階段的項目建設成本
項目的建設成本在整個項目成本中占比較大，一般包括進行項目開發前的工程費用、建築成本以及公共配套設施費用等。
4.財務費用
房地產開發的財務費用包括籌建項目的各種費用、為了進行房地產項目開發，開發商籌集資金的財務費用等等，這也需要耗用大量資金。
5.項目建設中的管理運營費用
項目建設中的管理運營費用所包含的範圍比較廣泛，一般來講，管理運營費用包含了開發項目中所有管理人員所發生的費用，即在房地產開發過程中，從前期準備到項目完成最後交付使用前所發生的各種費用。
6.各相關品類的稅收費用
房地產的開發項目一般會不可避免地產生各種稅收費用，通常括了企業所得稅、房產稅、營業稅及營業附加稅以及印花稅等。
二、成本控製原則
1.全麵性原則。在成本控製過程中，要求全體職員參與成本費用的控製，因為對於一個房地產開發企業來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發生的特定耗費有關；此外，成本控製是貫穿於整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控製。
2.經濟效益原則。成本控製的出發點即為通過將項目的成本盡量地控製在最低，並在預算的成本範圍內完成項目的開發，最終為房地產企業帶來經濟上的效益。因此，房地產項目的成本控製應當以項目的經濟效益為中心，以在最小成本費用下實現服務質量最大化為目標。
3.目標成本控製原則。房地產項目必須以目標成本為依據，嚴格去監督在開發過程中企業的各項成本費用支出；目標成本一般是基於對企業的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之後，考慮項目的內部實際情況及外部市場環境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。
4.動態控製原則。房地產項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處於變化之中的，因此，項目成本控製的重點也需要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。例如：在項目的綜合分析決策階段應該結合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產品在交付使用後，能否達到其所期望的功能而進行限額設計；在施工階段則需側重於各項成本的實際支出情況，並結合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現進行成本控製的動態調整。