中國房企轉型：出路與商機
前沿
作者：唐羽
今年以來，中國房地產市場呈現低彌狀態，成交量也成下降趨勢，房價出現大幅度降價促銷現象，空房率不斷提高，尤其三四線城市大量空房的“鬼城”時有出現……
麵臨重重危機，中國房企轉型刻不容緩！然而出路何在？商機何存？值得探尋。
據不完全統計，目前全國房地產行業排名前100的企業中，已有2/3的房企介入文化、旅遊地產領域。
萬科涉商、萬達轉文、保利進軍養老產業、恒大開賣礦泉水……這些標杆房企的每一次轉型、跨行大動作、大手筆，都引發了業內外的高度關注。
業內人士一致認為：房地產業在經曆了高速發展的黃金十年之後，接下來將直麵行業發展的新挑戰。而這些房企大佬不約而同地著手“非房”業務，無疑在率先籌謀企業轉型發展的新思路、探尋新商機。
危機四伏：中國房企轉型刻不容緩
北京中原地產市場研究部總監張大偉透露：房地產行業利潤率近年來出現了持續下滑。
分析人士認為：樓市調控政策擠出了相當部分的投資投機需求，是導致房地產業利潤率下滑的主因。從事數據研發的中金標準數據公司總經理郝文嘉說：隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產價格暴利上漲趨勢已經開始衰減。該機構監測的數據顯示：近3年來，全國82個大中城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
成本提高、開發周期縮短，也在壓縮該行業的利潤率。據悉，在房地產業的各項成本中，占據大部分比重的土地成本提升最快，企業拿地難度加大，在製約房企的開發規模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌在“第五屆地產中國論壇”上指出：房地產行業已經進入到分化時代，除不同城市之間的分化外，企業也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來越高，不少中小房產企業被淘汰或兼並，房地產行業進入資源整合的時代。
土地價格的飆升、開發門檻的迅速抬高，使得一部分中小房企麵臨尷尬境地，特別是在北京市場，拿地遊戲似乎已經隻麵向一些大型房企。
“目前很多中小房企都是這樣，手裏有點錢，但在公開市場又不夠拿地，二級市場拿項目又找不到合適的，隻能先買理財產品。”北京一家房企人士說。
昔日榮登“雙料地王”寶座的大龍地產，如今則頻頻玩起了理財產品。
2013年8月2日，大龍地產董事會同意控股子公司北京大龍有限公司使用總額不超過人民幣6億元的自有閑置資金購買保本型理財產品。此後，大龍地產便踏上了“理財”之路。自去年8月以來，大龍有限已連續18次購買了理財產品。
大龍地產2014年一季度業績報告顯示：公司營業收入為7366.98萬元，歸屬上市公司股東的淨利潤為-234.58萬元。而時間往前推5年，大龍地產的營業額在2009年高達17億元，淨利潤達到了3億元。
2009年，風頭正勁時的大龍地產在豪擲50億元拿下了順義後沙峪天竺開發區22號住宅用地，成為當時單價和總價“雙料”地王。但隨即而來的新一輪調控政策則讓公司措手不及，超過兩年未開發，最終該地王項目順義地塊被北京市國土局依法收回，大龍地產交納的2億元保證金也被沒收。讓大龍地產元氣大傷。
據《每日經濟新聞》報道，自2013年以來，宋都股份、榮安地產等上市公司分別斥資數億元不等購買了銀行產品。但累計多次購買的情況並不多見，大龍地產的情況則較為突出。
大龍地產將資金投向理財產品而不是拿地，凸顯了目前中小房企的一個困境。很多中小房企在此前項目開發過程中，利用銷售回款和土地增值，賺取了資金。但在後期，此類房企所處城市的地價上漲，拿地的成本較大，而此類房企的融資能力又欠佳，所以難以借財務杠杆拿地。購買理財產品的期限比較短、收益高，是因為房企希望短暫休整後在合適的時機再介入土地市場。
然而，2014年以來，中國房地產市場出現停滯和低彌現象，成交量成下降趨勢，價格也已出現大幅度降價促銷。據相關媒體報道，今年年初以來，杭州、蘇州等地陸續傳來部分樓盤大幅降價的消息，杭州天鴻香榭裏每平米降價超過3000元，德信北海公園每平米降價4000元，還有樓盤降價幅度高達5000元/平米。一些市場觀察者將這視為“崩盤”，並據此進而看空中國樓市。
據國家統計局發布的數據，2013年末全國商品房待售麵積49295萬平方米。比2012年全國住宅待售麵積增幅逼近40%，遠遠超越了住宅的銷售增速。空房率日益提高，三、四線城市大量空房的“鬼城”不斷出現……有資料顯示，僅去年，國內就出現了12座新“鬼城”，分別是是內蒙古鄂爾多斯康巴甚、內蒙古呼和浩特清水河、內蒙古巴彥淖爾、內蒙古二連浩特；河南鄭州鄭東新區、河南鶴壁、河南信陽；江蘇常州、江蘇鎮江丹徒；遼寧營口；湖北十堰；雲南呈貢。
風暴來襲，最先抵抗不住的便是那些中小房企。蘭德谘詢發布的報告稱：2013年房企關鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小房企。
麵臨重重危機，為求出路與發展，中國房產企業轉型刻不容緩！
探尋出路：中國房企轉型多元化通道
萬科、保利、恒大、萬達、綠地等超大型房企，在2013年動作頻頻，已開始謀劃未來轉型發展的新思路。拓寬產品線、豐富產品類型已成為最主要的轉型方向。
業內人士指出：房地產行業已慢慢擺脫對早期住宅暴利的依賴，即將從暴利時代轉向微利時代，未來房地產行業的專業化、細分化將會更加明顯，每一個細分領域的附加值會提高，各類產業地產將會衍生更多機遇。
專家認為：房地產行業的產品出現分化，即產品更加細分並具有差異化特征。如商業地產、旅遊地產、養老地產等產品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭的結果，一方麵促進了產品品質升級，同時使產品從物質產品向服務產品轉變。