我國房地產價格的財政長效調節機製
財政金融
作者：王遙
摘要：我國長期以來形成的不合理房價根源在於缺乏長期有效的房地產市場機製。短期政策多次運用使調控效果減弱，隨著市場波動而調整，不能長期運行。房地產調控思路需要轉變，必須摒棄以往短視化的治理思維，要靠長效機製來徹底解決中國房地產價格問題。本文從我國房地產價格現狀和短期調控的弊端方麵分析房地產長效調節的必要性，並提出具體的房地產價格財政長效調節的解決措施。
關鍵詞：長效調節機製房地產價格財政
一、我國房地產價格現狀
伴隨國五條政策的落實，市場中房價又麵臨著一定幅度的回升，建立樓市調控長效機製已刻不容緩。國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一線城市房價麵臨著上漲的壓力。這說明，短期的限購等政策已經不足以調控房地產市場的價格波動。從執行情況看，市場成效不如前年，實際購房者麵臨的依然是房價快速上漲。
在不改變購房者預期的情況下，剛性需求會進入市場，改善需求也會透支購買力，單純的限購限貸限價政策效果越來越小。我認為，現階段必須出台具有實踐意義的房地產價格長效調節機製。由於短期調控隻會造成“頭痛醫頭腳痛醫腳”的短暫效果，導致購買者隻受短期政策的影響，經過一段時間依然治標不治本。
二、房地產價格短期調節的弊端
（一）新國五條政策
新國五條主要以穩定房價，減少投資性以及投機購房，增加普通商品房供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強對市場方麵的監管這五個方麵。其中提高二套房首付比例及貸款利率、20%房產個稅的政策將改善性置業者推向一個兩難的境地，換房或者再購都要付出巨大的經濟成本，促進部分剛需置業者改變置業思路，尋找“一步到位”房源，甚至引發了是一陣“恐慌性”購房熱潮。各大一線城市為了完成年度房價調控目標，通過限簽、限預售、限價等行政幹預措施來抑製市場供應，製造數據上的假降溫，實際是在變相促進房價上漲。
實施效果。新“國五條”公布以來，不僅房價不降，反而上升，而且成交量也不斷上升，“日光盤”、“地王”也在各地樓市出現。在價格高漲之下，多個城市房價上漲趨勢難以控製，因此推高了房價。在新國五條出台之後，房價並沒有應聲下跌，反而逆勢上漲。新政策使房地產開發商措手不及，無法在短時間內增加房源的供應。同時，二手房在市場上也出現了供不應求的狀況。賣家完全主導了交易價格，買家已經沒有議價的空間。購買者為了在征收20%所得稅政策落地之前完成交易，隻能成為價格的被動接受者。同房價一樣，租金暴漲，新國五條出台之後，房屋租賃市場也同樣熱度不減，購房負擔加重而且從政策或製度走向來看，限購、限貸、限價等行政化的調控措施也不是長久之計，必須通過長效機製的稅費政策來調節房地產市場需求及資金的流向，以此達到房地產市場價格穩定的目的。
（二）以限購為主的調控政策
2010年4月30日，北京出台“國十條”實施細則，率先規定每戶家庭隻能新購一套商品房。9月29日“國五條”出台後，累計有北京、廣州、上海等16個城市推出限購政策。國家有關部委出台“新國五條”，其後更多城市出台限購令。限購令的主要內容為：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。
實施效果。從國家統計局公布的大中城市房屋價格指數中看出，新建商品住宅除溫州外全線上漲，一線城市同比漲幅驚人：北京18.3%、廣州17.4%、深圳17%、上海16.5%。值得注意的是，這些城市是限購等政策執行最為嚴厲的城市，而且北京還實施了20%的個稅政策。近日來，北京等地“地王”紀錄被頻頻刷新，土地價格上揚更是加劇了市場對這些地方未來房價上漲的預期。從數據來看，現在的房價仍然高於調控3個月內的水平，但是距離合理房價水平，依然有差距。僅憑借短期的調控，忽視可持續的長期房地產調控機製，難以使房價維持在合理人們可以接受的水平。