房地產企業所得稅征管存在的問題及對策
稅務籌劃
作者：趙亮
摘要：隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產行業已經成為國民經濟發展的重要支柱產業，它關係到我國國家民生。近年來全國各地房價的飛速上漲，使房地產業有著廣闊的利潤空間。房地產行業從一個新興的行業發展為國民經濟中的巨頭行業，為國家稅收做出了巨大貢獻。但是，在房地產企業中所得稅的征管和檢查環節還存在著諸多問題。
關鍵詞：房地產行業企業所得稅征管問題對策
近年來，隨著我國社會主義市場經濟的發展，各城市加快了綜合建設的步伐。我國先後出台了商品房等房地產的政策，並對房地產市場進行了改革。房地產業已經成為我國國民經濟發展的重要支柱，也是我國稅收收入中的一項主要來源。
縱觀房地產企業所得稅的增長曆史來看，不論是房地產業所得稅增長的絕對額還是所得稅的相對比例都呈現出可喜的增長形勢。但是，就目前房地產企業所得稅的征管而言，還存在著諸多不完善的地方，自2002年開始，我國就連續7年對房地產企業進行了專項稅務檢查。由於房地產企業的生產經營的特殊性、開發階段的特殊性，決定著房地產企業的財務核算不同於其他一般企業。房地產開發企業的財務核算難點主要集中體現在產品開發成本核算的特殊性上，因此，房地產開發企業的成本核算是關係到所得稅征收中稅務部門重點核查的內容。
一、房地產企業所得稅征管中存在的問題
（一）稅收政策及征管力量的不足
目前我國房地產企業的所得稅在政策上還存在著缺陷和不完善。例如：完工結轉的時點不明確、對期間費用的扣除不統一等。在房地產企業進行房屋的預售期間將發生大量的期間費用，對於是否將這些期間費用計入到當期的申報中，也存在著不同的意見。可見，這些對房地產企業發生費用計量的不一致都影響著房地產企業所得稅政策在執行中的嚴肅性與公平性的體現。例如：現行房地產企業所得稅中關於成本的分攤與房屋的售價的相應時間之間的配比沒有給出明確的要求。同時，由於我國並未對房地產企業中的房屋可售麵積的單位成本做出較為明確的規定，造成企業在實際操作中的存在著很大的隨意性，例如：很多房地產企業在商住兩用樓項目的開發建設中，將底商自營或出租，而企業為了建造成本能夠在所得稅前及早扣除，房地產企業就按照整棟大樓作為成本進行分攤。這樣分攤的結果就是使商用房與住宅房的單位成本趨於一致，但是在實際中營業房的實際售價遠遠高於住宅房。這樣的結果將導致住宅房與營業房之間的利潤分布不均勻，這也就為房地產企業延遲繳納所得稅提供了機會。房地產企業所得稅的征稅部門，也就是我國國稅部門中十分缺乏那種不僅具備豐富的房地產管理經驗，又具備過硬的稅務知識的稅務人員。稅務部門人員的業務水平業影響著房地產企業所得稅的征管質量。
（二）稅務部門與房地產企業之間的管理難、溝通難不利於房地產所得稅征管
由於房地產企業的特殊性，使得房地產企業的管理中存在著一些難度。房地產企業的開發周期較長，少則兩三年，多則就在十年以上，這就造成房地產企業的成本費用支出項目增加。工程項目在建設編製過程中發生的工程預算、簽訂的合同、項目的變更書、項目審批部門的批文等資料都需要企業長期留存，以便上級部門和稅務機關審核。但是由於企業對這些書麵資料缺乏妥善保管，造成在稅務部門進行審核時無法提供相關資料，給稅務部門的成本確認工作造成了了困難。又由於存在跨年度的審核，加大和審核的難度與工作量，由於房地產企業的特殊性，企業的法人代表、財務人員經常更換，對於上述資料更是無法妥善保管，為稅務部門的審核帶來了難度。我國稅務總局一直在提倡在房地產企業中實行一體化管理，但是由於房地產相關部門的管理信息缺乏溝通，各部門之間信息不對稱，使得房地產企業的一體化管理很難得以順利推行。
（三）房地產企業對預收房款的隱匿
目前，很多房地產企業為了少繳納企業所得稅，就故意少申報收入、對成本費用項目多申報，甚至出現了隱匿預收房款的現象。例如：將預收的購房者的購房款計入“其他應收款”等臨時往來賬戶上、或計入“短期借款”等賬戶，這樣預收房款就不再收入賬戶中進行反映；用房地產產企業的自首憑證來收取預售房款，將預售房款存入到企業的非基本賬戶中或企業的非開戶銀行賬戶上，這種故意隱匿的做法很難讓稅務部門的審核人員發現。還有的房地產企業甚至將預收的購房者的定金一購房者的名義存入銀行。