淺析房屋登記的一般程序
管理錦囊
作者：張英
【摘要】《房屋登記辦法》於2008年2月15日以建設部令第168號公布，2008年7月1日起正式實施，本辦法第七條概括性規定了辦理房屋登記的一般程序。所謂房屋登記的一般程序，就是指不同的房屋登記類型所采用的程序中共同的步驟和手續，包括申請、受理、審核、記載於登記簿、發證等步驟，下麵筆者結合多年房屋登記工作實踐經驗，著重闡述一般程序中需注意的問題，對於我們登記工作者更好的完成房屋登記工作具有重要的意義。
【關鍵詞】房屋登記；一般程序；登記簿
一、關於申請
申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構提出登記申請，並提交相關證明材料的行為。在日常工作中，申請工作應注意下麵兩個問題：
1、申請人應當按照《房屋登記辦法》的要求向房屋登記機構提交申請登記材料，申請登記材料能夠提供原件的，應當提供原件，不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的複印件。申請人應當對提交的申請登記證明材料的真實性、有效性和合法性承擔責任。
2、單方申請和共同申請需要注意。申請登記的房屋以共同申請為原則，主要適用於因法律行為而產生物權變動的情形，如房屋買賣的轉移登記，應由買賣雙方共同提出申請；用房屋貸款的抵押登記，應由抵押人和抵押權人共同提出申請。房屋登記也可以單方申請，單方申請是一種特殊形式，主要適用於非因法律行為產生的物權變動，如合法建造的房屋取得房屋權利；因人民法院，仲裁委員會的生效法律文書取得房地產權利；因繼承、受遺贈取得房地產權利；因房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更等可單方申請。
二、關於受理
受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理是一個初步審查的過程，在該程序中，應重點查驗申請主體是否符合要求，申請材料是否齊全並符合要求，權屬來源是否清楚，並根據具體情況對申請人進行詢問。具體的受理工作應注意以下問題：
1、查驗申請主體，申請人與依法提交的材料記載的主體一致。主要指申請人提交的身份證明與其提交的申請登記內容的證明材料反映的權利主體一致，如所有權注銷登記中，房屋滅失證明載明的所有權人與登記申請人一致；抵押登記中，申請人中的抵押權人與抵押合同中的抵押權人一致等。
2、查驗申請材料，申請材料應齊全完整，真實有效。
3、核對申請登記事項。
4、詢問申請人（代理人）。詢問結果應經被詢問人簽名確認後歸檔保留，這既是申請人對所記錄詢問結果的真實性進行確認，又可以避免日後發生爭議時，登記機構難以舉證的情況出現。通過受理詢問程序，盡可能的保證房屋登記的準確性，降低登記風險。
5、錄入相關信息。登記機構可以通過身份證讀卡器查驗境內居民身份證真偽，現場對申請人進行拍照，減少作假行為。
6、簽署受理意見。申請人在申請登記時，登記機構工作人員對申請登記材料齊全完整且符合法定形式的，應出具受理告知書，對不予受理的，應告知申請人需補正的內容或不予受理的理由，需要補充材料才能受理的，應當一次性書麵告知申請人需要補齊的材料。
三、關於審核
審核是房屋登記機構對受理的登記事項進行審查核實，以做出予以登記或者不予以登記決定的行為，審核是整個登記程序中的關鍵環節。審核工作應包括下列主要內容：
1、審核申請材料的一致性，合法性。審核材料的合法性是指申請材料的形式應符合法律、法規和規章的要求；申請房屋所有權初始登記、在建工程抵押權登記的，房屋應在規劃驗收證明或建設工程規劃許可證明的範圍內；申請預購商品房預告登記的，房屋應在預售許可證明範圍內；申請其他登記的，房地產應在登記簿記載的範圍內，除初始登記外，其他登記須在登記簿記載的基礎上完成。