對於我國現有土地出讓金製度的政策建議
研討與爭鳴
作者：蔣向東
【摘要】本文首先介紹土地出讓金的作用與存在的不足，以及與地價之間的關係，在此基礎上，對我國現有土地出讓金管理機製提出相應的政策建議，如建立獨立的土地價值評估體係、建立“國有土地收益基金”及規範土地出讓金收支製度體係建設等。
【關鍵詞】地價 土地出讓金 政策建議
一、地價與土地出讓金
在2002年國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中指出：土地價格，它的內涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特征是出讓土地使用權。
地方政府國有土地出讓收入是指我國市縣人民政府以土地所有者身份出讓國有土地使用權所取得的收入，主要是以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓土地取得的收入，包括劃撥土地時依法收取的拆遷安置等成本性的收入、依法出租土地的租金收入、以及向改變土地使用條件的土地使用者依法收取的收入等。
二、土地出讓金的作用
自1987年至今，土地出讓金的取得為我國現代化經濟建設作出了巨大貢獻。主要有以下三個方麵：
第一、從產權經濟學的角度來看，土地出讓金實際上是土地所有者即地方政府出讓土地使用權所獲得的資金收益，即土地受讓人為獲得土地使用權所需支付的資金。土地出讓金的存在彌補國有土地產權不足，促進了國有土地優化配置。
第二、降低土地交易成本，為土地開發提供了激勵機製。土地出讓金製度，為土地有償使用提供製度平台，降低了交易成本，並以條文的形勢明確規定了開發商獲取土地使用權的途徑、方式、價格等。
第三、促進地方政府增加投資和支出，加快城鎮化進程。土地財政帶來地方政府投資和支出增加，也加快了各地城市化進程的步伐。
三、土地出讓金帶來的缺陷
第一、現存的土地征收方式加劇城鄉二元結構的分化，嚴重損害了農民利益。土地出讓金與對農地的補償之間的“剪刀差”嚴重損害了農民的利益，阻礙了經濟社會的協調發展，並且產生了危害社會安全的諸多不穩定因素。
第二、阻礙了現代公共行政建立和市場經濟發展。土地財政政策構成和經濟發展模式製約了政府公共收支的穩定化、持續化和法製化。由於其仍帶有較為濃重的計劃經濟色彩，與由稅收收入占據絕大多數份額的現代政府公共收支結構相悖。
第三、導致實體經濟空洞化，誘發金融風險。“土地財政”將地方政府、房地產企業和居民個人以無形的方式，有機地捆綁起來，那麼如果在該利益鏈條中隻要某一環節出現問題，就會引發整體性的風險。
第四，透支居民未來的消費能力，加大貧富分化，影響社會和諧。土地出讓金的節節走高，會對房價產生推動作用，這樣會使得高企的房價成為壓製居民消費的主要因素，不利於我國經濟結構的調整。
四、土地出讓金製度的政策建議