中國房產調控政策全麵轉向
趨勢
作者：智穀趨勢
目前來看，國內房地產市場的向下調整是長期的、趨勢性的，導致房地產市場調整的也是係統原因，不是一兩個政策放鬆就能扭轉過來。中國政府已經完全改變了房地產調控的取態，由采取行政舉措抑製發展，改為去行政化，甚至通過各種政策工具予以鼓勵。
3月底，中央密集出台房地產救市新政，表明房地產調控政策全麵轉向。
多項新政帶有明顯“救市”色彩
3月底密集出台的房地產新政包括以下三項：
首先是國土部發布新規，在一定條件下允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求；根據市場狀況，研究製訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。這一政策給了開發商和地方政府更大的彈性。
其次是央行、住建部和銀監會聯合發文，將居民自住和改善性第二套住房房貸首付比例調整為不低於40%，使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。
第三是財政部、國稅總局發布公告，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，將從2011年初開始實施的個人住房轉讓營業稅免征期限，從五年縮短到了兩年。
通過上述係列救市政策，中央及地方政府從土地規劃、房貸、限購及稅收等諸多方麵對房地產市場予以鬆綁，但從宏觀經濟數據以及各地反饋看，房地產救市的效果並不明顯，難以扭轉市場持續下行的趨勢。
“救市”層級上升
房地產市場的低迷從2014年一直延續至今，國家統計局公布的各項數據均指向這一點。
2015年1～ 2月份，全國房地產開發投資同比名義增長10.4%，較去年同期大幅回落8.9個百分點；土地購置麵積同比下降31.7%，土地成交價款下降30.2%；商品房銷售麵積與銷售額分別同比下降16.3%和15.8%。2月末，商品房待售麵積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，繼續創曆史新高。
總體來看，國內房地產市場呈現土地儲備、投資開發與商品房銷售“三降”，商品房庫存創新高的局麵。在未來相當長的一段時期裏，這樣的“三降一高”都將成為房地產市場的新常態，困擾著地方經濟與房地產企業的發展。
去年下半年以來，從地方政府開始，國內各級政府實施了一係列房地產救市政策。
先是二三線城市陸續放開限購，截至2014年底，在全國46個實施限購的城市中，除了北上廣深和三亞，其餘41個城市都宣布取消或放鬆限購。緊接著，地方第二輪救市從限購轉向支持房貸需求，涉及首套房貸款利率優惠、放鬆首套房認定、放鬆公積金貸款及財政補貼等內容。
隨著房地產市場形勢進一步轉冷，“救市”的層級由地方上升至了中央。去年9月30日，央行和銀監會發布通知，全麵放寬對房地產市場的信貸限製，明確“認貸不認房”，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。