“一房二賣”引起的法律思考
經法視點
作者：張先群
摘要：房地產業的迅猛發展所引起的房價過快增長，熏染了諸多的房地產商和賣房者的利欲，房地產業不可避免出現了“一房二賣”的現象，這是房地產業法律不健全的一種突出表現，不法房屋出賣商為了實現自己的利益最大化，在房屋買賣前債權達成與實際登記之間的時間延差來實現房屋的二次買賣，嚴重損害了市場秩序。因此，規範出賣商的行為變得非常重要，本文著眼於“一房二賣”現象，並對該現象所引起的法律思考進行了詳細的闡述，盡力規正房地產秩序。
關鍵詞：一房二賣；產生原因；法律思考
所謂一房二賣，顧名思義，是賣房者利用房屋買賣的債權達成與實際登記之間的時間差，將其違法同時賣給兩個買受人的現象。商品房一房二賣的問題，既涉及到債權法又涉及到物權法，與我國的不動產物權變動的相關法律文獻有著極其複雜和重要的聯係。現階段我國關於此方麵的確切立法還不夠完善，物權變動立法模式還不夠明晰，不動產登記及其管理還不夠合理，因此，本文將從法律的角度著重闡述“一房二賣”所引起的法律思考，意在法律範圍內規範房地產買賣秩序，保障房地產交易市場的有序良性發展。
一、“一房二賣“現象產生的原因
“一房二賣”產生的根源，歸根到底是買房者追求最大化利益的私心，在房地產業越來越向高暴利方向趨近的時候，這些不法賣房者在房屋第一次讓渡完之後並沒有按照法律規定將房屋所有權轉移到第一個買房人手中，而是利用房屋正式的債權達成與實際登記之間的時間延差而非法二次買賣房屋，這種不良的市場行情確實是誘發“一房二賣”的主因。下麵，結合法律行為下的物權變動模式來看一下。物權變動的模式一共分為三種，分別是債權形式主義、物權形式主義和債權意思主義，這三種不同的物權變動模式具體的法律要求與實施過程是不一樣的。首先在物權形式主義下，不動產的變更必須有一個登記的步驟，那麼不可避免地導致了債權契約和不動產變更之間的時間差，從而引起不法出賣者的房屋二重買賣；在物權形式主義下，物權的變動須有債權行為和獨立的物權合意以及必要的的登記和履行交付的法定形式，所以物權形式主義與債權形式主義殊途同歸。那麼，與這兩者差異明顯的就是債權意思主義，達成債權合意與物權變動是同步的，所以雖不會發生“一房二賣”現象，但是也存在一些顯著弊端。
二、一房二賣現象所引起的法律思考以及預防對策
首先，我們需要意識到，“一房二賣”會同時產生兩份合同，那麼，這兩份合同的法律效力該如何來判定，是判定兩份合同都有效，還是隻判定一方合同有效？那麼最終的判定結果所依據的法律標準是什麼？相關法律對此又給出了怎樣的明文規定？其次，在“一房二賣”中登記過戶的法律效力如何判定？在房屋買賣的過程中，是需要為房屋進行過戶登記的，交易雙方需要完成房屋登記過戶的必定手續，但是，如果合同已簽，卻沒有登記，那麼這個合同是否有效呢？房屋的物權在這種情況下是否該轉移呢？再次，“一房二賣”中第三方與出賣者的交易是否算作是對前者合同中買受者的侵權呢？若是第三方在知情已存在房屋交易的前提下依舊簽訂購房合同，這樣是否可判定為第三方的侵權呢？若是第三方完全不知情，那麼這又能否算作是侵權呢？最後，又該如何判定賠償的問題呢？一房二賣的必然結果必得有一人得不到房屋，那麼該由誰來賠償得不到房屋這一方的損失呢？聯係前麵出現的問題，如果合同有效，可以判定出賣方來賠償買受方相應的損失嗎？出賣方是否在此構成了違約？若合同無效的話，又該怎樣來定奪賠償人？這些問題解決的法律依據又是什麼呢？