1996年～2010年房地產市場經曆快速增長、下行態勢和震蕩發展階段。從1997～2002年深圳房地產完成投資額，均在10%以上。但市場進入2002年以後，直到2010年，深圳市房地產市場完成投資額的總量，一直保持增長，但增速卻處於振蕩。在2005年2008年的市場進入低穀，深圳市房地產市場完成投資額的增速形成負增長深圳市房地產商品住宅銷售麵積，2005年銷售麵積達到峰值900萬平米。在經濟危機時，2007年增速降到最低，2008年的房地產商鋪住宅銷售額為1999～2010年最低值。深圳房地產商品住宅市場，在1996～2005年進入穩步增長之後，便進入市場振蕩期。當年市場的成交量，從1996～2010年，總量處於波動上升，總量增速處於下行振蕩狀態。
受市場成交量影響，開發商當年新開工麵積也受影響。1998～2005年，房地產市場新開工麵積，呈現振蕩上升過程。但在2006年，受土地供給影響，深圳新開工麵積逐年減少。
1992～2010年深圳房地產市場的開發投資資金，呈現平穩上升的趨勢。2008年經濟危機，市場進入低穀，但在2009年快速反彈。從1992～2010年走勢上看，深圳房地產直接利用外資的增幅變化不大。從1997年～2010年，深圳外商直接投資年均增長為6.9%。深圳FDI的總額總量，在2010年成為1996～2010年間達到最大值。在2004年外商直接投資跌幅為-0.4%。從1990～2010年深圳實際利用外資的年均增長速率為16.9%。高於1996～2010年深圳房地產市場投資的年均增長額是10.2%。
深圳市房地產投資資金來源及構成中可以看到，房地產資金中國內貸款和自籌資金，是房地產資金的主要來源。兩者之和，占到房地產投資資金的52%。深圳統計年鑒2011年中，2010年深圳房地產投資資金中房地產直接利用外資的比例，隻占到投資總額的1%，遠低於國內貸款和自籌資金。2010深圳房地產開發投資資金來源及構成中國內貸款199億元，占26%，利用外資占據10億元，占比1%，自籌資金203億元，占26%，其他資金358億元，占47%。考慮占比較小，FDI對於房地產的影響效應不明顯。
橫向比較1997-2010年深圳市房地產投資利用外資同比增速、商品住宅銷售麵積同比增速、本年度房地產完成投資年均增長率比較。
2006～2010年深圳市房地產投資直接利用外資的同比增速，快速增長，但當年商品住宅銷售麵積增速與房地產完成投資增速，並無明顯變化。由此可初步判斷，深圳房地產投資利用外資，對深圳市房地產市場的影響並不顯著。
1997～2000年，FDI總額的增速，呈上升趨勢，同時該階段房地產完成投資的增速，呈現上升趨勢。並且在2001年，FDI增速與房地產完成投資的同比增速，同時進入拐點。並在2002～2004年，FDI增速與房地產完成投資的同比增速，同時進入下行的調整通道。由於當年商品住宅銷售變化，對開發商完成投資和政府開發信心，產生下行影響。
通過整理1997～2010年FDI總額、房地產開發投資數據、商鋪銷售數據和房地產完成投資數據，由於目前FDI在房地產資金占比不大，房地產投資利用外資。對深圳市房地產市場的影響並不顯著。考慮未來國內資金成本逐漸走高，引入FDI進入資金需求量大的商業地產開發，會成為房地產市場發展的研究關注熱點。
參考文獻
[1]深圳統計年鑒2011年。
[2]王家庭，季凱文，武鵬.在《我國房地產投資中的FDI與房地產增長關係的實證研究中》.