FDI外商直接投資對房地產市場影響分析
區域經濟發展
作者：葉平
近年來，我國房地產業已經成為外商直接投資（FDI）的熱點。諸多國內學者對FDI與房地產市場的影響進行實證研究。本文通過梳理國內學者的相關研究，分析1999～2010年深圳房地產市場與FDI之間的關聯關係。
外商投資是投資的特殊形式，是外商資本運作的主要形式，它是指一國政府、企業、個人所進行的超出本國邊界的投資活動，以求實現資本增值的經濟行為。廣義的外商投資包括外商直接投資、外商證券投資、外商借貸及部分外商援助；狹義的外商投資一般是指外商直接投資。對外外商直接投資（FDI）的概念，經濟合作與發展組織和外商貨幣基金組織認為，外商直接投資（FDI）是指一國（或地區）的居民和實體（直接投資者或母公司）與在另一國的企業（國外直接投資企業、分支企業或國外分支機構）建立長期關係，具有長期利益，並對之進行控製的投資。經濟與發展組織認為，外商直接投資有如下三種具體方式：一是股權資本，即外商直接投資者在本國之外擁有的企業股權；二是利潤再投資，外商直接投資者用於再投資的國外分支機構股份（直接參股比例）的尾分配紅利或未彙回的收益；三是企業內貸款（或稱企業內債務），即外商直接投資者（即母公司）與其分支企業直接之間的短期或中長期貸款。
我國國家統計局認為，外商直接投資是指外國企業和經濟組織或個人（包括華僑、港澳同胞以及我在境外注冊的企業）按我國有關政策、法規，在我國境內開辦外商獨資企業，與我國境內的企業或經濟組織共同舉辦中外合資企業、合作經營企業或合作開發資源的投資，以及外商從企業得到收益的再投資。2002年起我國國家統計局的“外商直接投資”統計口徑調整，“企業投資總額內的境外借款”隻包括“企業投資總額內直接投資者對企業的貸款，即外方股東貸款”，不包括“直接投資者提供擔保的第三方對企業的貸款即外方股東擔保貸款”和“其他方式的企業境外借款即其他境外借款。
王家庭、季凱文、武鵬在《我國房地產投資中的FDI與房地產增長關係的實證研究中》，從實證角度分析，兩者存在較強的相關性，彼此正向影響，但由於主要是因為我國房地產開發利用的FDI在我國房地產投資總額中占的比例小，2006年比重僅為1.56%.。我國房地產開發利用FDI對房地產業增長的推動作用不十分顯著，對我國房地產市場影響小。華中科技大學戎雪（2008），分析FDI總額對房地產市場規模和價格影響，闡述FDI總額對房地產投資總額、商品房投資、房地產價格的影響較大，與商品房、住宅價格的相關係數高達0.921、0.929，屬於高度相關。FDI總額每增長1個單位，可以引導房地產投資總額增加7.191個單位，可以引導商品房投資增加5.128個單位，影響大。盡管FDI總額不能直接作用於我國房地產市場。同時也分析房地產開發利用的FDI雖直接作用與房地產市場，但相關性分析表明他對房地產市場規模和房地產價格的影響是非常小的，也不具備線性相關性。以上通過分析國內學者關於FDI與房地市影響的主要觀點，本文將通過分析深圳市近幾年的房地產市場，分析FDI在房地產中的關聯關係。
近年來房地產政策在國家連續緊縮貨幣政策後，房地產市場資金逐步緊縮。2010年9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》中指出90平米以下的首套自住房首付比例調整至三成，明確要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2010-1-1212月10日，中國人民銀行至年內共六次上調法定存款準備金率。2010年10月19日、12月25日中國人民銀行年內連續兩次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。2011年8月7日中國人民銀行起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。中國人民銀行已於2011年26日下發通知，計劃將商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存範圍，從9月5日起實行分批上繳，預計凍結8000億資金。2010年以來國家政策對於房地產市場表現明顯的緊縮態勢。