我國養老地產融資路徑探析
財經縱覽
作者：杜可
作者簡介：杜可（1989-），男，漢族，四川南充人，碩士研究生在讀，四川大學經濟學院，研究方向：土地資源管理。
摘要：近年來，我國的社會老齡化問題日益突出，人們對“養老”的關注推動了養老地產在我國迅速發展。然而現階段融資難卻成為製約我國養老地產發展的一大瓶頸。本文通過對養老地產融資現狀的分析，並探析我國養老地產融資路徑選擇。
關鍵詞：養老地產；融資現狀；新型融資方式
一、養老地產融資的內涵
（一）養老地產與養老地產融資的概念
養老地產是近年來在我國進入老齡化社會後出現的新興地產類型，它是由某一房地產開發企業或社會機構籌集資金，為以老年人為主的消費群體建立的具有適老化設計特征的生活服務社區。養老地產融資是指養老地產項目開發商通過各種方式籌集建設與運營養老地產項目所需資金的過程。
（二）養老地產融資特點
養老地產屬於房地產分類中的主題地產，所以其在融資方麵也具有不同的特點：投資規模大：養老地產的投資除土地和基本建築設施外，還包括養老設施的投資。養老設施不僅包括便於老年人生活的商業設施，而且還包括老年大學、活動室等娛樂設施以及醫院和護理室等醫療設施。投資風險大：養老地產項目從投資拿地、開工建設到建成達到入住交付標準一般需要大概三年時間，並且養老地產項目是以持有為主，大多數養老地產項目無法通過出售解決資金問題。除了投資回收期長以外，養老地產的經營難度大、老齡消費者對其認可度低也推高了養老地產的融資風險。
二、我國養老地產融資現狀
（一）我國養老地產現有融資路徑
1、銀行貸款融資：銀行貸款長期以來都是各類房地產項目開發商首選的融資方式，因為其融資成本相對較低且能夠通過抵押土地獲得較大額度貸款。但養老地產的情況卻有所不同，尤其是在以國家劃撥土地、非盈利性養老設施為主的養老地產項目中，土地不能抵押貸款，或貸款率低導致房地產開發企業無法通過最常用的資產抵押方式解決資金問題；而一些養老地產項目雖然通過招拍掛的方式拿地，與普通住宅用地無異，但也因“養老”之名而融資受挫。
2、保險資金：近年來，我國保監會大力推出一係列投資新政，放寬了對保險公司利用保險資金投資不動產的限製。各大保險公司均開始投資養老地產項目建設，保險資金的注入對養我國養老地產的發展起到了積極地助推作用，能夠在養老地產的配套設施建設方麵提供充足的資金支持，從而保證了養老地產項目持續順利運營。
3、房地產私募股權基金：房地產私募股權基金（Real Estate Private Equity，簡稱REPE）已經成為我國養老地產的新型融資渠道。房地產私募股權基金是通過私募方式向資金實力雄厚、資本構成質量較高的機構或個人投資者募集資金。REPE投資的特點是高風險、高回報，如果其投資的公司成功上市，其收益將十分可觀；但若其投資的公司破產，REPE將血本無歸。目前，一些專注於我國養老產業投資的私募股權基金已開始募集或完成募集資金，但由於養老地產在我國尚處於發展的探索階段，所以REPE也將麵臨相當大的投資風險。
三、我國養老地產融資現狀
1、傳統融資渠道受限，催生新型融資方式：雖然養老地產項目同樣通過招拍掛拿到地塊，但因為更長的投資周期、更大的資金投入量，銀行資金對養老地產始終抱有謹慎態度，特別在當前信貸整體緊縮的背景下，養老地產獲得銀行融資的空間很小。由於受到我國股市整體市場環境的影響，國內眾多房地產企業希望通過上市方式進行融資已經變得越來越困難。加之目前我國大部分養老地產開發企業的資產負債率已經相當高，它們很難通過傳統途徑進行融資。在目前形勢下，我國養老地產開發企業迫切需要開辟新型融資渠道，由國外引入到我國的房地產私募股權基金（REPE）和房地產投資信托基金（REITS）擁有巨大的融資潛力，它們將在我國養老地產的融資領域發揮愈發重要的作用。
2、融資渠道狹窄，居民儲蓄率高：目前，中國養老地產的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。與我國養老地產融資渠道狹窄形成鮮明對比的是我國長期以來居高不下的居民儲蓄率，據統計截止2013年底，我國城鄉居民儲蓄存款餘額高達447602億元。一方麵，我國社會保障製度的缺失使得民眾更傾向將多餘的積蓄存入銀行以起到社會保障作用；另一方麵，我國居民缺乏可靠的投資渠道，投資意識普遍淡薄。我國養老地產開發企業應將利用適當的融資工具吸引城鄉居民儲蓄存款作為今後進行融資的新方向。