地產信托投資最好悠著點
財富
作者：王源浩
相信去年的信托投資者都獲得了滿意的收益。一年之計在於春，信托投資方向成了投資者的關注焦點。初春房地產信托的火熱成了投資者的風向標，需注意的是今年還是兌付高峰，投資最好悠著點。
發行火熱
信托產品的發行，延續了去年的火熱，而房地產信托更是搶手的“熱餑餑”。數據顯示，截至 2月27日，在發行的111隻信托產品中，有 25隻是房地產信托，發行規模達 60.8 5億元。在過 10%收益率的產品中，房地產類占了半壁江山。
國際三大評級機構的報告也給了房地產商融資的信心。日前，惠譽發布報告稱，由於開發商融資渠道更加通暢、監管方麵的不確定性降低，預計中國住房建設活動將在 2013年增長；穆迪在同一天的報告中稱， 2012年多數受評開發商的簽約銷售情況良好；而標準普爾評級服務也在 20 日宣布，將中國住宅房地產開發行業的評級展望由負麵調整至穩定。
此外，銀監會主席尚福林此前表示房貸整體風險可控亦為市場注入了穩定劑。
由此可見，信托房地產項目在火熱中後勁十足。業內專家亦表示，房地產信托或將重新回到信托業龍頭位置。
風險隱現
值得警惕的是， 2013年房地產信托將迎來兌付高峰，兌付規模達 2847.9億，其中僅二季度就達 1247.61億元，兌付壓力較大，投資者仍要提高警惕性。去年，房地產信托一度進入低穀，不過兌付風險最終通過各種方式獲得解決。
“信托計劃到期時如果出現兌付困難，信托公司一般會采取提前清算、延期展期、借新還舊、尋找金融資產管理公司接盤等方式來保證兌付。”北京某信托公司高管表示。但是如果同一時間信托公司多款產品出現兌付風險，信托公司的資金無法墊付產品本息的話，最後承擔後果的隻能是投資者。
謹慎選擇
對於投資者而言，如何才能選對房地產信托產品呢？《金融理財》提醒您須注意以下幾個方麵：對於投資者而言，麵對眾多的房地產信托產品，該如何選擇呢？
首先應該是選對信托公司。應優先選擇那些在房地產信托業務方麵具備長期經驗、專業團隊和良好業績的信托公司。畢竟信托公司是評估和防範信托資金運用風險的“第一道屏障”。
其次是融資方的情況。比如證件齊全、有較高的開發資質；還要注意項目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項目不低於 20%，除上述兩類物業的其他房地產開發項目不低於 30%；同時，融資方的股東背景、財務狀況、還款能力、盈利能力、有無重大負麵新聞等都需要關注。
再次，擔保方的綜合實力、負債率、還款能力等，其對外擔保的總體情況，擔保措施是否完備，如抵押率 /質押率是否合理，其變現能力如何，是否存在二次或多次抵押，相關評估公司的資質、評估價是否虛高等。
最後，投資者還需關注房地產信托的期限、規模、資金運用方式、擔保機製、預期收益率等，特別是其中可能涉及的關聯交易以及交易價格、信息披露情況等。
此外，上述信托公司高管還強調，如果是一線城市地產項目，後期開發的信托產品風險會相對小一些；而用於買地、前期開發的，盡管有的是北上廣等一線城市，如果政策麵偏緊，開工進度受阻，風險就會很大。