房地產金融風險應對措施的探討
金融與經濟
作者：趙曉鳳
【摘要】在我國政策的支持下和城市化進程的推動下，並在剛性住房需求的升級刺激下，我國房地產產業呈現出了快速發展的趨勢。於此同時，社會各界的投資資金和外資也紛紛進入到了這個產業。因此，可以說房地產金融是房地產開發的重要環節，也是金融行業的重要組成部分。但是，由於我國房地產金融業的起步比較晚，體係發展尚處於不健全的發展階段，再加上政府宏觀政策的幹預，其存在著很大的風險和問題。本文通過分析我國房地產金融風險現狀以及形成的原因，提出了防範房地產金融風險的應對防範措施。
【關鍵詞】房地產金融 金融風險 風險防範
一、我國房地產金融風險的現狀
（一）銀行是房地產金融風險的高發主體
銀行是房產地開發的主要資金供給者，而且往往是唯一的供給主體。銀行幾乎參與了整個房地產項目從開發到交付使用的整過程，整個房地產開發有60%的資金是來自於銀行的，比如購買土地，樓盤開發，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這也使銀行存在著結構性的風險。一個方麵，由於銀行較低的信貸門檻和融資成本會誘使房地產商利用信貸杠杆效用進行高負債經營，這樣既會增加房產商的財務風險，也容易出現違約付款現象；另一個方麵，投資過熱會造就過高的市場風險，一旦投資泡沫破滅，房價就會急劇下降，導致作為抵押物的房產也會跟著掉價。
（二）企業和個人出現違約付款危險
在房地產市場運行的過程中，有時候由於種種原因會出現樓盤銷售滯銷情況導致資金回籠周期變長，使開發商的資金流動出現困境而經營不善，嚴重虧損，最終導致破產倒閉，或是消費者個人出現收入減少、死亡等原因無力償還貸款，這些都會給金融市場帶來一定的風險。更有些不良的開發商為了能套取銀行貸款，幫助消費者製造假的貸款資料、貸款信息幫助其獲得銀行的貸款，再將獲取的貸款挪作其他用處，導致抵押物隻不過是一紙空字，其中也不乏一些騙取貸款後攜款潛逃。在住房貸款辦理中，由於我國目前個人信用製度建設還不健全，無法對貸款人做全麵深入的了解，這也會是風險發生因素之一。
（三）國家宏觀調控力度不夠，房地產金融市場法律法規不完善
國家在對房地產進行調控的時候，由於對房地產市場的了解和研究不夠深入，往往出現調控不到位、不及時的情況。而且，宏觀調控沒有一個有效且有連續性的操作機製，隻是在房價出現嚴重問題的時候再進行調控，對房地產的監控比較缺乏。另一方麵，沒有建立健全專業的房地產金融市場法律製度和風險分析管理機構。
（四）銀行貸款的發放存在操作性風險
這些年房地產行業持續高速增加，高收益性也日益顯現，從而誘使大批銀行的資金湧入到房地產市場，由於可供貸款的選擇性多了，有些開發商會故意拖欠銀行貸款，銀行為了加快資金的回籠周期，不得不開出較低門檻的條件，違規操作放低貸款標準，從而進一步導致市場競爭的惡化。另外，銀行信貸人員風險意識不高，對於借貸人的審核不夠客觀全麵，銀行也未建立相關預警控製機製。
二、我國房地產金融風險的成因
（一）房地產開發商資金不足，隻能大部分靠向銀行借貸
目前，房地產開發商所需的土地購置和開發資金基本上有60%是來自於銀行的貸款。一旦開發項目出現波動情況，開發商就會因為資金鏈斷裂而陷入困境，導致償還能力出現問題，房地產投資風險和融資信用風險都會轉嫁到商業銀行的信用貸款，蒙受損失的還是銀行機構。現階段，開發商的貸款基本是以抵押的形式發放的，銀行對抵押物的評價往往是來自評估機構的評估，帶有一定的主觀性，並不能完全反應抵押物的真正價值。另外，土地價格的不穩定性，這也增加了土地購置和信用貸款的隱形風險。
（二）房地產投資增長過快，市場消耗不及時
最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的麵積跟不上開發麵積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量湧入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理範圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。