樓市回暖但並未陽光普照惠澤眾樓盤上海高端物業豪宅市場仍需“政策扶貧”
新地產
作者：孫華良
樓市政策“變臉”，市場行情轉暖，房地產“政策市”效應發揮出明顯的功效。
二套房首付比例下調和個人住房轉讓營業稅減免年限縮短的“3·30”樓市新政，以及央行不斷降準降息等政策利好，是樓市轉暖的一帖強勁催化劑。
中國指數研究院5 月1 日發布的數據顯示，一線城市對新政反應迅速，市場已呈回暖跡象。二、三線城市反應較為滯後，但市場向好趨勢明顯。
4 月，中國100 個城市新建住宅平均價格為10522 元/ 平方米，環比基本持平，微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14 個百分點。此前，中國房價逐月下跌已持續近一年。
全國十大重點城市4 月新建住宅均價環比轉跌為漲，為18961 元/ 平方米，環比上漲0.12%。其中，深圳、武漢、南京、北京、成都、上海、天津7個城市環比上漲，較上月增加4個，深圳上漲1.09%，居首位。而杭州、重慶、廣州等城市則出現了環比下跌。
據悉，上海4 月新建商品住宅成交麵積為124.25 萬平方米，環比上漲59.33%，同比上漲63.21%，為5 年來成交量最高的一個4 月。
同時，上海“紅五月”的樓市轉暖行情依然處於上行通道，使不少地產人產生了樓市形勢一片大好的幻覺，甚至“自淫”著大幅上漲房價的意念。
上海樓市真的是政策利好促漲價，市場轉暖春滿園嗎？
我的觀點仍然是上海樓市的冬季已過，但春天依然是沒有來臨。因為政策利好並沒有“陽光普照，惠澤眾樓盤”，而是呈現“幾家歡喜幾家愁”的半冷半熱局麵。
確實，樓市新政惠澤了房地產市場的剛性需求和改善型需求，釋放了這個部分的市場購買力。盡管市場銷售競爭依然激烈，但至少市場購買需求的不斷增加和釋放，增加了市場的交易量，亦給樓盤提供了良好的市場銷售氛圍。
但目前上海樓市的高端物業，或者稱之為豪宅市場仍然處於市場供大於求的“水深火熱”之中。據悉，上海約1200 萬平方米的商品房庫存量中，此類高端物業所占比例是40%，即480 萬平方米。如果以單價6萬元計算，庫存高端物業的交易金額至少是2880 億元。這是一筆相當驚人的金額，為何我要如此定義。因為稍懂房地產市場行情者都會知道，去年上海新建商品房市場交易總金額也僅僅是3000 億元左右。
為何會造成上海多數高端物業豪宅滯銷呢？其最大的因素是“限購限貸”無情地扼殺了市場的有效購買力。
同時，上海試行的“房產稅”征收，也損傷了高端物業豪宅市場的購買積極性。
我認為，在我國經濟增速放緩，市場購買消費能力下降，甚至是部分富豪階層肆意置業海外地產的特殊背景下。我們的房地產政策決不能再固步自封而一成不變了，應靈活鬆綁或者調整上海高端物業豪宅市場的政策，逐步有效地釋放高端物業豪宅市場的購買需求，使房地產市場健康有序地發展。
我認為要鬆綁和調整上海高端物業豪宅市場政策的“兩大”理由是：上海鬆綁和調整高端物業豪宅市場政策，並不會影響社會資源的合理分配，而且是更能有效地釋放市場消費需求，體現市場公平原則 恕我直言，其實，我國的社會財富占有不均衡已是一種客觀存在的現象，我們也不能無視社會富裕財富階層的存在。如果僅僅從經濟角度而論，富裕財富階層確實存在著高消費的市場需求，而我們僅僅用房地產消費來約束他們的高消費能力，顯然會產生另類的畸形消費。
因此，我認為，有效而可控地釋放上海高端物業豪宅市場的購買需求，並無大害。
其一，可以讓富裕階層有效地釋放市場購買消費能力，平衡貨幣和物業之間產生的“剪刀差”，防止產生市場的畸形消費。我認為，如果上海高端物業豪宅市場削弱此類客群的購買消費，肯定會導致此類購買消費轉向其他行業，拉高其他行業的消費水準。或者是置業異地，甚至資金外流置業海外地產。
其二，加快上海高端物業豪宅市場的庫存去化，這樣既可以增加政府財政稅收，又可以滿足市場的特殊購買需求。