購房中的理財門道
理財有道
作者：小丁
對大多數中國人來說，買房是件天大的事，關係到個人、家庭數年甚至數十年的生活，但買房過程中有許多相關理財的事宜需要仔細思量。比如，不同的還款方式最後產生的費用也大相徑庭，不同的繼承方式需要支付的錢款也有所區別……這其中蘊含著許多理財的門道。
房貸中的理財
在張江一家網絡公司上班的小鄧代表了大多數年輕人的買房模式：父母出首付，自己還貸款。最近，小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅，父母支付首付並去除公積金貸款後，小鄧夫婦還要商業貸款100萬元，貸款期限為20年。辦理貸款手續前，他在銀行工作的同學再三叮囑，在還貸方式上，一定要選擇等額本金法，不要選擇等額本息法，兩者息差大了。
對於一門心思要節約利息的購房者而言，選對還貸方式，節約的利息可以6位數計。所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高後低、逐月遞減趨勢。這種還貸方式適合目前收入較高，預計將來收入大幅增長的還貸者。
以小鄧夫婦為例，同樣是100萬元商業貸款，還款期限和利率相同，如采用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為79.6萬元。如采用等額本金法，首月還貸9625元，以後逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對於積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言，這不是一筆小錢。
在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸並不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此，所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到後來歸還的本金越多，利息越少。還款中後期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的隻是本金，並沒有節省利息。
要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如，近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時，享受的是7折利率優惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低於市麵上的理財產品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。
房產證上加子女名的利弊
2008年前，小楊的父母已買下2套建築麵積90平方米的住房，並把小楊的名字列入房產證。至今，小楊的父親都很得意自己的盤算：小楊已經成年，可以小楊的名義再買一套房，這樣小楊名下就有3套房，可以保證他今後生活無憂。
可憐天下父母心，為規避未來可能的遺產稅，很多家長像小楊父母一樣，在買房時會寫上孩子的名字。但這種方法未必好。
首先，孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼，孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照2套房標準，付七成。
目前，上海中外環之間的新房，二房二廳房價基本在400萬元左右。以首付三成計，即120萬元；首付七成計，則是280萬元。兩者相差160萬元。對於大多數工薪階層來說，首付120萬元還能咬咬牙湊出來，首付280萬元，就可能拚光三代老本了。