投資服務
作者：閆擁軍
近幾年，隨著我國城市化的高速發展，城市規模不斷擴大，城市空間不斷向外擴張，城市周邊的農村不斷被納入城市版圖，被高樓大廈所包圍，成為“都市裏的村莊”——“城中村”。
“城中村”是我國城市化進程中的必然產物，而它在現實中已成為我國城市發展的障礙，目前全國各城市都在對其進行著相應的改造。“城中村”的改造必然要涉及到農民的利益和農村的穩定，涉及到全麵建設小康社會偉大戰略目標的實現和社會主義和諧社會的構建。本文針對“城中村”改造中所存在的各種法律問題，尤其是土地國有化、城中村改造模式、投資商參與城中村改造的途徑進行分析和理論探討。
城中村改造的概念
我國目前尚未對城中村改造進行專門立法，“城中村改造”一詞也並無準確的法律定義。筆者通過分析和總結認為，城中村改造是指根據城市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，將城市規劃區範圍內村莊的村民轉為居民，撤銷村委會建立居委會，農村集體經濟組織改製為股份製經濟組織，集體土地依法征收為國有土地，按照城市規劃、建設管理規定進行建設的行為。
城中村改造中涉及的法律關係
（一）城中村改造中的法律主體
1.城中村所在的地方政府
地方政府在整個征地過程中起主導作用，在征地關係中處於核心地位，扮演了最重要的角色。
2.城中村內的集體經濟組織
我國法律規定，農村集體經濟組織是農村集體土地的所有者。集體經濟組織應當是城中村改造的首要利益主體，農村集體經濟組織是城中村改造項目中不可或缺的主體，其既可作為城中村改造的被改造人，也可作為城中村改造項目的改造人。但依據目前的中國國情，相對於地方政府，村委會往往成為半官方的“自治組織”，在改造中處於從屬地位。在城中村改造過程中，集體經濟組織一方麵要貫徹執行上級政府的各項行政命令；另一方麵，又作為農民利益的代表維護本集體農民的利益。
3.農村集體經濟組織的村民
農村集體經濟組織的村民是城中村改造中最重要、最直接的利益主體，村民作為農村土地的承包經營者和使用者，根據《村民委員會組織法》，城中村改造方案和安置方案均要經過村民代表大會通過，由此確定村民的決策地位應該最高，但是現實中，農民的決策地位最低。城中村改造能否順利進行，主要取決於城中村內村民的利益是否得到妥善的法律安排和製度保障。村民最為關注的是自身利益是否最大化。城中村農民利益主要有三部分：個人財產；集體財產；村民以後的社會保障。許多時候，村民對城中村改造中安置方案不滿，村民可能采取上訪等措施保護自己的利益不受損失，進而影響改造工作的順利進行，甚至導致城中村改造項目停滯。
4.投資商
投資商倚仗其資金雄厚，開發經驗豐富的優勢，彌補了政府和經濟組織自身資金不足的問題，投資商為追求土地開發利潤收益的最大化，傾向於使其開發經營成本最小化。
（二） 城中村改造的法律客體
城中村改造涉及法律客體包括：土地、住宅、違章建築物、村內市政基礎設施、村內的文物古跡、工業廠房等。
1.土地
集體土地轉變為國有土地是城中村改造的重點。在實踐中，政府曾經采取征收和確權兩種方式改變土地的性質，但隨著國家政策的調整和《物權法》的頒布，國家從法律上已經切斷了集體土地通過確權的方式轉為國有土地的途徑，征收成為集體土地轉為國有土地的唯一方式。
2.宅基地上的住宅
在城中村中，村民的住宅各式各樣，質量參差不齊。有的宅基地上，村民為了獲取出租利益，全部建造了房屋，蓋了三層到四層，甚者造七層者也有。有的院落比較大，房屋較少。在拆遷安置過程中，如何平衡村民的利益，是投資商必須要慎重考慮的問題。