3.違章建築
在城中村形成的過程中，由於城市建設和規劃管理的低層次，村民為了解決自身的住房問題，或者是為了出租房屋獲取租金的利益，村民在自己的宅基地或村上的閑散土地上建造的大量的房屋，而這些房屋大多沒有經過任何規劃、報批、報建。對於這些沒有任何手續的房屋，如果一概的按照違章建築，不予補償，不符合實際。筆者認為，應該在拆遷安置方案中，對於不同的房屋應當予以區別對待，合理的補償。
4.非住宅
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括村內市政基礎設施、文物古跡、工業廠房等。在城中村改造中，非住宅的難點主要是房屋性質的認定問題，國務院辦公廳《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》要求，對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已經依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限、納稅等實際情況給予適當補償。對拆遷範圍內由於曆史原因造成的手續不全房屋，應依據現行法律法規補辦手續。另外，非住宅房屋安置補償主要包括房屋補償金、停產停業損失補償、搬遷費用、人員安置費用。房屋補償金是非住宅房屋補償安置的主體，一般以房地產估價機構對被拆遷房屋進行市場價值的評估為基礎進行核算。
（三）城中村改造中不同主體間的法律關係
1.民事法律關係
主要包括：建設單位與被拆遷主體的拆遷補償法律關係，建設單位與城中村內物業承租人、抵押權人、繼受人之間的法律關係，建設單位與拆遷公司之間的法律關係等。
2.行政法律關係
主要包括：改造主體確認審批法律關係、土地審批法律關係、土地征收行政許可法律關係、對違章建築的行政處罰法律關係、強製拆遷行政法律關係、規劃許可等法律關係。
城中村改造的常見模式
（一）政府改造模式
政府改造模式，是指由地方政府作為城中村改造活動的主體，全麵負責城中村改造政策、城中村改造方案、村民住宅拆遷補償方案、村民安置方案與村民安置過渡等方案的製定和具體實施，包攬與城中村改造有關的所有工作的一種改造模式。
（二）村民自我改造模式
村民自我改造模式，是指政府無須投入財政資金，提供優惠的改造政策指導城中村改造活動，由城中村村民通過民主協商、集體討論的形式決定有關本村改造的所有方案，並通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務。
（三）半市場化改造模式
半市場化改造模式是在村民自我改造模式的基礎上，通過市場機製引入有實力的社會投資商，借助其雄厚的資金、技術實力和建設經驗，通過簽訂合作協議的方式明確彼此的權利義務，合作完成城中村改造的模式。
（四）市場化改造模式
市場化改造模式又稱投資商主導的改造模式，即地方政府公布本地區的城中村改造方案和要求，將開發用地和建設用地捆綁招標，並提供相關的優惠政策，投資商通過市場化的投標方式獲得城中村改造的主體資格後，通過自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補償、村民拆遷、安置或回遷及開發用地建設等方案的實施的改造模式。
投資商參與城中村改造的方式
投資商通過前述的招拍掛或委托協議途徑進入城中村改造項目後，需要結合當地實際情況，采取最切合實際的形式進行城中村改造。總結現有的法規和案例，改造城中村大致有兩種形式，投資商可以具體選擇通過單獨開發方式或者合作開發方式，進行城中村改造。
（一） 單獨開發方式
單獨開發方式，是指投資商自行成立項目公司後，以項目公司為改造項目的主體和平台，通過一係列協議明確項目公司在改造項目中的權利義務，投資商不與村集體經濟組織發生股權交易或進行其他方式合營。項目公司將擔負城中村改造方案和相關協議規定的義務，同時作為改造土地的使用權人，享有土地開發建設後的收益。